הגבלות מבצעי המימון פוקעות בסוף 2026: מה זה אומר למי שקונה עכשיו

הוראת השעה של בנק ישראל, שמגבילה את מבצעי המימון של הקבלנים, אמורה לפקוע בסוף דצמבר 2026. הפיקוח על הבנקים בוחן אם להאריך אותה, לעדכן אותה או להוסיף צעדים, אבל עדיין לא החליט. מי שחותם בימים אלה על דירה בעסקת 20/80, בדחיית תשלומים או עם הלוואת בלון בסבסוד הקבלן, חותם על עסקה שהמשכנתא שלה תילקח רק בעוד שנה או שנתיים, ואיש לא יודע עדיין לפי אילו כללים. הנה מה ההוראה קובעת, מה ידוע על ההמשך, ומה כדאי לבדוק לפני החתימה.

מה קובעת הוראת השעה ממרץ 2025

במרץ 2025 פרסם המפקח על הבנקים הוראת שעה שנועדה לרסן את מבצעי המימון, אחרי שכבר באוקטובר 2024 הביע את חששותיו במכתב לבנקים. ההוראה חלה על הבנקים, לא ישירות על הקבלנים או על הרוכשים, ויש בה שני רכיבים עיקריים:

מה קרה בפועל: המבצעים שינו צורה

ההגבלה הורגשה בנתונים. לפי כלכליסט, שיעור הלוואות הבלון המסובסדות מכלל המשכנתאות ירד מכ-7% במרץ 2025 לכ-5.2% באוגוסט, ומאז נע בין 5% ל-6%. שיעור הלוואות הבלון הכולל ירד לכ-15%, אחרי שיא של 23% בדצמבר 2024.

אבל המבצעים לא נעלמו. לפי משרד האוצר, הם נמשכים בצורות אחרות: סבסוד ריבית, הנחה במחיר תמורת פריסה קצרה יותר, ותשלומים אחרי המסירה. כבר בנובמבר 2025 תיארו יועצי משכנתאות במרכז הנדל"ן מבצעים כמו "מחיר מוגן", השתתפות של היזם בתשלומי המשכנתא לתקופה ארוכה, וחבילות מימון שנכנסות לתוקף כשנה אחרי העסקה. לאחרונה ראינו דוגמה קיצונית במיוחד: המבצע של גינדי, שדוחה חלק מהמחיר לעשר שנים אחרי המסירה.

מה בנק ישראל אומר עכשיו

בתגובה לביזפורטל (08.11.2026) נמסר מהפיקוח על הבנקים שהוא עוקב אחר ההתפתחויות ובוחן את הצורך בעדכון ההנחיות, "ואף בנקיטת צעדים נוספים". הפיקוח מזהיר שרוכשים שחתמו על עסקאות עם מימון מקל עלולים להתקשות להשלים את הרכישה, ומציין שכבר היו מקרים של ויתור על דירה שהסתיימו בהפסד. חשוב לדייק: לא התקבלה החלטה אם ההוראה תוארך, תוחמר או תפקע.

הרקע: דוח מבקר המדינה

ביוני 2026 פרסם מבקר המדינה דוח על שוק המשכנתאות. אלה עיקרי הנתונים:

• יתרת חוב המשכנתאות של הציבור הגיעה לכ-630 מיליארד ש"ח, לעומת כ-300 מיליארד ש"ח ב-2015.
• המשכנתא הממוצעת עברה את מיליון ש"ח, וההחזר החודשי הממוצע הגיע לכ-5,800 ש"ח, לעומת כ-4,200 ש"ח ב-2019.
• לפי נתוני הפיקוח מאוקטובר 2024, כ-28% מהדירות שנמכרו בפרויקטים בליווי בנקאי נמכרו בדחיית תשלומים משמעותית.
• האשראי בהלוואות בלון מסובסדות זינק מכ-453 מיליון ש"ח בדצמבר 2023 לכ-8.4 מיליארד ש"ח באוגוסט 2025.

בנק ישראל דחה חלק מהממצאים, וטען בין היתר שהמבקר השווה נתון חודשי לנתון מצטבר.

מה זה אומר עבורכם

בעסקת מימון, החתימה היא היום, אבל הלוואת המשכנתא הגדולה נלקחת לקראת המסירה. בתקופה שבין שני המועדים יכולים להשתנות הריבית, שמאות הדירה, ההכנסה שלכם, וגם הכללים שהבנקים פועלים לפיהם. ההוראה עצמה לא משנה חוזה שכבר חתמתם מול הקבלן, אבל היא משפיעה על הדרך שבה בנקים מממנים פרויקטים והלוואות מסוג זה. לכן כדאי לבנות את העסקה כך שתחזיק גם אם התנאים יהיו פחות נוחים.

רשימת בדיקה לפני חתימה על מבצע מימון

• אישור עקרוני מראש: קבלו אישור עקרוני מהבנק המלווה וגם מבנק נוסף, ובדקו אם ההצעה מותנית בכך שהקבלן ימשיך לסבסד.
• החזר "ביום שאחרי": חשבו את ההחזר החודשי אחרי שהסבסוד מסתיים, ובדקו שהוא עומד במגבלת ההחזר מההכנסה.
• מה כתוב בחוזה: בדקו מה קורה אם לא תצליחו לקבל משכנתא בהיקף הנדרש במועד המסירה, ומה הסנקציה על ביטול. בקשו שעורך הדין מטעמכם יבדוק את הסעיף הזה במיוחד.
• מחיר מול הטבה: השוו את המחיר לעסקאות דומות באזור. הטבת מימון נדיבה עלולה להסתתר במחיר גבוה יותר. חישבנו כמה ההטבות שוות באמת בכתבה על מלאי הדירות ומבצעי הקבלנים.
• מקור ההון העצמי: אם ההון מגיע מהלוואה כנגד נכס אחר, קראו את המדריך להון עצמי בשעבוד דירת ההורים.
• משקיעים: בדירה להשקעה שיעור המימון נמוך יותר, ולכן הסיכון גדול יותר. ראו גם איך מימון קבלן משפיע על התשואה האמיתית.

מי שכבר חתם על עסקה כזו לא צריך להיבהל, אבל כדאי לעדכן את התחזית: לבדוק כבר עכשיו מול הבנק את גובה המשכנתא הצפויה, ולהשאיר כרית ביטחון למקרה שהשמאות במסירה תהיה נמוכה ממחיר החוזה.

שאלות נפוצות

האם הגבלות בנק ישראל על מבצעי הקבלנים יוארכו ב-2027?

לא ידוע. הוראת השעה בתוקף עד סוף דצמבר 2026. הפיקוח על הבנקים מסר שהוא בוחן עדכון של ההנחיות ואף צעדים נוספים, אבל לא פרסם החלטה.

האם ההוראה חלה על חוזה שכבר חתמתי עם הקבלן?

ההוראה מופנית לבנקים וקובעת כמה הון עליהם להקצות ואיזה היקף של הלוואות בלון מסובסדות מותר להם לבצע. היא לא משנה את החוזה שלכם מול הקבלן, אבל כללי המימון שיחולו במועד המסירה הם אלה שיקבעו את תנאי המשכנתא.

מה זה הלוואת בלון בסבסוד קבלן?

הלוואה שבה הקרן משולמת בסוף התקופה, והקבלן משלם את הריבית, כולה או חלקה, בתקופה מסוימת. כשהסבסוד מסתיים, הלווה צריך לפרוע את ההלוואה או למחזר אותה למשכנתא רגילה.

מקורות

• ביזפורטל, עוזי גרסטמן, "בנק ישראל בוחן צעדים נוספים בתגובה למבצעי הקבלנים", 08.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, נמרוד בוסו, "דרמה בענף: בנק ישראל מגביל את מבצעי המימון של הקבלנים", 23.03.2025.
• מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "למרות ההגבלות של בנק ישראל, הטבות המימון רק מזנקות", 16.11.2025.
• מרכז הנדל"ן, נמרוד בוסו, "המבקר: חוב המשכנתאות זינק, פעולות בנק ישראל לא תואמות את רמת הסיכון", 24.06.2026.
• כלכליסט, שקד גרין ערבה, נתוני המשכנתאות לשנת 2025, 13.01.2026.