השקעות השקעות | Sale & Leaseback
ארי נדל"ן ב-110 מיליון ש"ח על 407 דונם בבאר שבע, עם שכירות חוזרת
מפעלי אדמה וליקורד יימכרו ויושכרו בחזרה ב-7.7 מיליון ש"ח בשנה. מה נחתם, מה עוד פתוח, למה תשואת ה-7% דורשת זהירות, והאם יהיו שם אי פעם דירות
בכתבה · 8 פרקים
ארי נדל"ן, בשליטת צחי אבו, חתמה על מזכר עקרונות לרכישת זכויות בכ-407 דונם באזור התעשייה של באר שבע, שבו פועלים מפעלי אדמה וליקורד, תמורת 110 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ. במסגרת העסקה שתי החברות המוכרות יחזרו לשכור את המפעלים, בדמי שכירות של 7.7 מיליון ש"ח בשנה. זו עסקת "מכירה ושכירות חוזרת" (Sale & Leaseback) קלאסית: הקונה מקבל קרקע עם הכנסה מהיום הראשון, והמוכרות מקבלות מזומן בלי לעזוב מיד. העסקה עדיין אינה סופית, ויש בה שאלה פתוחה גדולה אחת: זיהום הקרקע.
מה נחתם, ומה עוד לא
המזכר נחתם ביום ראשון, 8 בנובמבר 2026, וארי נדל"ן (ארנה) השקעות דיווחה עליו לבורסה ב-10 בנובמבר. הצד השני הוא אדמה פתרונות לחקלאות, לשעבר מכתשים אגן, יחד עם ליקורד, חברה מקבוצת אדמה שמייצרת רכיבים לתעשיות המזון והבריאות. הקרקע נמצאת ברחוב סעדיה מלל, באזור התעשייה המזרחי של באר שבע.
- מה נרכש: מלוא הזכויות של אדמה וליקורד במקרקעין, במצב AS IS, כולל המבנים שעל הקרקע וזכויות בנייה קיימות או עתידיות.
- מימון: לפי הדיווח, מהון עצמי או במימון בנקאי.
- תנאים מתלים: בדיקת נאותות, חתימה על הסכם רכישה מפורט ועל הסכמי השכירות, ואישור האורגנים המוסמכים של הצדדים.
- ודאות: החברה ציינה שבשלב זה אין ודאות שייחתם הסכם מפורט, שהעסקה תושלם או מה יהיו תנאיה הסופיים.
במילים אחרות: זה מזכר עקרונות, לא עסקה סגורה. עד ההסכם המחייב, כל המספרים עשויים להשתנות.
השכירות החוזרת: מי נשאר וכמה זמן
דמי השכירות השנתיים לשני השוכרים יחד יעמדו על 7.7 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, והחלוקה ביניהם תיקבע בהסכמי השכירות. אבל לשני השוכרים פרופיל שונה מאוד:
| שוכר | פעילות באתר | תקופת שכירות | אופציות |
|---|---|---|---|
| ליקורד | ייצור רכיבים לתעשיות המזון והבריאות | 5 שנים | שתי הארכות של 5 שנים כל אחת, עד 15 שנה בסך הכול |
| אדמה | פירמול ואריזה של מוצרי הגנת הצומח | שנתיים | הארכה אחת בשנה. אחרי השנה הראשונה אדמה רשאית לוותר על חלק מהשטח, עם התאמת דמי השכירות |
הפער הזה לא מקרי. לפי גלובס, כ-90% מפעילות אדמה בבאר שבע כבר עברו לאתר החברה בנאות חובב, במסגרת תוכנית רחבה להעביר את המפעל לשם. כלומר, אדמה היא שוכרת זמנית בדרך החוצה, וליקורד היא העוגן לטווח הארוך.
המספרים: 7% על הנייר, ושלוש הסתייגויות
חישוב פשוט שלנו: 7.7 מיליון ש"ח בשנה על מחיר של 110 מיליון ש"ח משקפים תשואה ברוטו של כ-7%, ומחיר של כ-270 אלף ש"ח לדונם. בשוק שבו דירות להשקעה בתל אביב מניבות כ-2%, זה נראה כמו מספר מרשים. אבל צריך לקרוא אותו נכון:
- ההכנסה לא יציבה לאורך זמן. חלק משמעותי מהשטח מושכר לאדמה לשנתיים עד שלוש, עם זכות לצמצם כבר אחרי שנה. מי שמחשב תשואה ל-10 שנים צריך להניח שחלק מהשטח יתפנה.
- הזיהום. לפי ארי נדל"ן, ההסכם המחייב יסדיר את הזיהום הקיים בקרקע, ויקבע שהטיפול בו יהיה באחריות הרוכשת. החברה לא פירטה את היקף הזיהום ואת עלות הטיפול. חדשות באר שבע והנגב הזכירו דוח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת מ-2009, שתיאר ממצאי זיהום בחלק משטח המפעלים, בהם תרכובות ברום. עלות שיקום כזו יכולה לשנות את כל המשוואה.
- ברוטו אינו נטו. התשואה לפני מימון, מיסוי, תחזוקה ועלויות שיקום. היא גם לא מביאה בחשבון את הזמן שבו הקרקע תעמוד ריקה אם וכאשר השוכרים יעזבו.
מ-300 מיליון ל-110 מיליון
ב-2023, לפי גלובס, אדמה ביקשה על המתחם כ-300 מיליון ש"ח ופנתה לגורמים מתחום הלוגיסטיקה והנדל"ן המניב. המחיר הנוכחי נמוך בכ-190 מיליון ש"ח. הסיבות לפער לא פורסמו, ואי אפשר לקבוע אותן בלי פרטי הזכויות, תנאי העסקה והערכות עלות השיקום. מה שכן ידוע: התוצאות של אדמה ברבעון השלישי של 2026 היו חלשות, עם ירידה של 4% במכירות והפסד נקי מדווח של 115 מיליון דולר, ותמורת המכירה נועדה, לפי גלובס, לסייע במימון המעבר לנאות חובב.
האם יהיו שם דירות? עדיין לא
ארי נדל"ן לא אמרה מה היא מתכננת לעשות במתחם אחרי השלמת העסקה. השאלה מתבקשת: ב-2019 הציג משרד הייעוץ חמניסקי בן שחר חלופה לפיתוח אתר מכתשים שכללה 4,800 דירות לצד משרדים ומסחר. אבל לפי בדיקת חדשות באר שבע והנגב, אין במסמכים הציבוריים תוכנית מפורטת מאושרת למגורים בשטח העסקה. תוכנית המתאר של באר שבע מ-2022 מציעה עירוב של מגורים, תעסוקה ומסחר בחלק מאזור דרך חברון, אבל מחייבת חוות דעת סביבתית ותנאים להיתרים באזורים שבהם יש חשד לזיהום.
המשמעות: גם אם ייפתח בעתיד אופק למגורים, הדרך עוברת בסקר סביבתי, בשיקום ובהליך תכנוני ארוך. בינתיים זו קרקע תעשייה מניבה. באר שבע עצמה כבר מתמודדת עם צווארי בקבוק בהיתרים, כפי שעלה בפסגת ההתחדשות העירונית, ובמקביל הנגב מושך עסקאות תעשייה ותשתית גדולות, כמו הרחבת פארק עידן הנגב.
מה זה אומר עבורכם
- משקיעים במניות ובאג"ח של חברות נדל"ן: מזכר עקרונות אינו עסקה. כדאי לעקוב אחרי ההסכם המפורט, ובעיקר אחרי מה שייקבע לגבי עלות השיקום ומי נושא בה.
- מי ששוקל השקעה בנדל"ן מניב או תעשייתי: עסקת Sale & Leaseback טובה כמו השוכר שלה וכמו משך החוזה. תשואה גבוהה עם שוכר קצר טווח היא לא אותה תשואה עם שוכר ל-15 שנה. ראו גם איך חוזה שכירות ארוך משנה את שווי הנכס.
- תושבי באר שבע ורוכשי דירות בעיר: אין כרגע תוכנית מאושרת למגורים במתחם. כל דיבור על "שכונה חדשה" שם הוא ספקולציה בשלב הזה.
- משקיעים פרטיים בדירות: אל תשוו 7% ברוטו בעסקה מסחרית לתשואה של דירה. הסיכונים, המימון והמיסוי שונים לגמרי. כך מחשבים תשואה אמיתית בדירה להשקעה.
שאלות נפוצות
מה זו עסקת מכירה ושכירות חוזרת (Sale & Leaseback)?
עסקה שבה בעל נכס מוכר אותו וממשיך להשתמש בו כשוכר. המוכר משחרר הון בלי לעבור מיד, והקונה מקבל נכס עם הכנסה שוטפת מהיום הראשון. במקרה של באר שבע, אדמה וליקורד ישכרו מארי נדל"ן את המפעלים תמורת 7.7 מיליון ש"ח בשנה.
האם העסקה כבר סגורה?
לא. נחתם מזכר עקרונות, והעסקה מותנית בבדיקת נאותות, בהסכם מפורט, בהסכמי שכירות ובאישורים של הגופים המוסמכים. ארי נדל"ן ציינה שאין ודאות שהעסקה תושלם.
האם ייבנו דירות במתחם מכתשים בבאר שבע?
אין כרגע תוכנית מפורטת מאושרת למגורים בשטח העסקה, והחברה לא פרסמה את תוכניותיה. חלופה מ-2019 דיברה על 4,800 דירות, אבל כל תוכנית כזו תחייב בדיקה סביבתית ושיקום בגלל זיהום הקרקע.
המידע בכתבה הוא כללי ואינו ייעוץ השקעות או המלצה לרכישת ניירות ערך.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "תמורת 110 מלש"ח: ארי נדל"ן חתמה על מזכר עקרונות לרכישת 407 דונם ממפעלי אדמה וליקורד", 10.11.2026.
- גלובס, מאיה לוין, "ב-110 מיליון שקל: ארי נדל"ן בוחנת רכישת קרקע של אדמה בבאר שבע", 10.11.2026.
- גלובס, מאיה לוין, "השבוע של צחי אבו: קונה קרקע בב"ש ומוכר חצי מתחנת כוח עתידית", 11.11.2026.
- חדשות באר שבע והנגב, דני בלר, "110 מיליון שקל על הפרק בבאר שבע. מה קרה להצעה ל-4,800 דירות במכתשים?", 11.11.2026.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
