לקראת החלטת הריבית ב־21 באוקטובר: מה כבר השתנה בשוק המשכנתאות

הוועדה המוניטרית של בנק ישראל תתכנס ביום רביעי, 21 באוקטובר 2026, להחלטת הריבית הבאה. הריבית עומדת כיום על 3.25%, אחרי שב־1 בספטמבר הורד בה רבע נקודת אחוז, וריבית הפריים, שעליה מבוססים מסלולי משכנתא רבים, עומדת על 4.75%. במקביל, נתוני בנק ישראל מספטמבר מראים ששוק המשכנתאות פעיל במיוחד: באוגוסט ניטלו כ־10.9 מיליארד שקל במשכנתאות לדיור, כמעט 20% יותר מבאוגוסט 2025. הכתבה מסבירה מה כבר השתנה בעקבות הורדות הריבית, מה מראים נתוני המשכנתאות האחרונים, ומה כדאי לבדוק לפני ההחלטה ואחריה. נכון למועד הכתיבה (16 באוקטובר) ההחלטה עוד לא התקבלה.

איך הגענו ל־3.25%

ב־1 בספטמבר 2026 החליטה הוועדה המוניטרית להוריד את הריבית מ־3.5% ל־3.25%. לפי הדיווח במרכז הנדל"ן, זו הייתה הורדה שלישית ברציפות (אחרי הורדות בסוף מאי ובתחילת יולי) והרביעית מתחילת השנה. ריבית הפריים, שנקבעת כריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 נקודות אחוז, ירדה בהתאם ל־4.75%.

בהודעת הריבית הסביר בנק ישראל שהאינפלציה התמתנה ונמצאת מתחת לאמצע טווח היעד (1%–3%), ובאותה הודעה התייחס גם לשוק הדיור: מלאי הדירות למכירה "יציב ומוסיף לשהות ברמה גבוהה", היקף העסקאות עלה במתינות במאי–יוני, בעיקר בדירות חדשות, ומחירי הדירות ירדו ב־1.5% בשנה (לפי הנתון שהיה ידוע אז). מאז, ב־15 באוקטובר, פרסמה הלמ"ס שהמחירים בעסקאות יולי–אוגוסט ירדו ב־1.8% בשנה.

מה צפוי ב־21 באוקטובר

אין דרך לדעת מראש מה תחליט הוועדה, ויש לקרוא כל תחזית בזהירות. לפי ynet, אחרי פרסום מדד ספטמבר (‎-0.5%, אינפלציה שנתית של 1.6%) כלכלנים העריכו שהריבית תיוותר ללא שינוי. גם סקירה באתר פאנדר מ־12 באוקטובר הציגה הותרה על כנה כתרחיש המוביל, אך ציינה שהורדה ל־3% עדיין אפשרית. אם תתקבל הורדה כזו, הפריים ירד ל־4.5%.

בין כך ובין כך, כדאי לזכור: החלטת ריבית משפיעה מיד בעיקר על מסלולי הפריים. מסלולים בריבית קבועה מתומחרים לפי שוק האג"ח ותנאי הבנקים, ומסלולים משתנים כל חמש שנים מושפעים מהריבית רק בנקודת השינוי הבאה שלהם.

נתוני המשכנתאות: יותר כסף, פחות עסקאות חדשות

לפי נתוני בנק ישראל, כפי שדווחו ב־14 בספטמבר, באוגוסט 2026 נלקחו כ־10.899 מיליארד שקל במשכנתאות לדיור. זו ירידה לעומת יולי (כ־11.56 מיליארד) ויוני (כ־11.06 מיליארד), אבל עלייה של כמעט 20% לעומת אוגוסט 2025. מתחילת השנה ועד סוף אוגוסט הגיע ההיקף לכ־79.6 מיליארד שקל, עלייה של 13.8% לעומת התקופה המקבילה.

על פניו, זה לא מסתדר עם שוק דיור שבו המכירות בשוק החופשי חלשות. ההסבר, לפי סקירה של התאחדות יועצי המשכנתאות מ־30 בספטמבר שמבוססת על נתוני בנק ישראל, הלמ"ס והאוצר, הוא בעיקר גודל ההלוואה: בחודשים מרץ–יולי 2026 עלה היקף משכנתאות הרכישה ב־10% לעומת התקופה המקבילה, ומתוך זה כ־7 נקודות אחוז נבעו מהגדלת ההלוואה הממוצעת ורק כ־3 נקודות מעלייה במספר ההלוואות. יועצי משכנתאות העריכו כבר באוגוסט שהזינוק משקף במידה רבה השלמת מימון של עסקאות שנחתמו ב־2023–2024, ולא התאוששות בביקוש.

מקורות הטבלה: מרכז הנדל"ן, 14.9.2026 ומרכז הנדל"ן, 24.9.2026, על בסיס דוחות בנק ישראל.

מי לוקח הלוואות גדולות יותר

לפי אותה סקירה, ההלוואה הממוצעת לרכישה עלתה בחודשים מרץ–יולי מכ־1.12 מיליון שקל לכ־1.23 מיליון, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. העלייה החדה ביותר נרשמה בדירות להשקעה (מכ־1.17 מיליון לכ־1.37 מיליון) ובדירות חליפיות של משפרי דיור (מכ־1.29 מיליון לכ־1.42 מיליון), ובדירה יחידה מכ־1.05 מיליון לכ־1.15 מיליון. שימו לב שזה נתון שונה מ"המשכנתה הממוצעת" שבטבלה, שמתייחס לכלל ההלוואות בחודש אוגוסט בלבד ולכן נמוך יותר. תקופת ההלוואה הממוצעת התקצרה מעט, מ־27.1 שנים ביוני ל־26.8 שנים באוגוסט.

הפריים חוזר להיות פופולרי

אחד הסימנים הברורים להורדות הריבית הוא חזרתו של מסלול הפריים: חלקו בתמהיל המשכנתאות עלה ל־24% באוגוסט, בעיקר על חשבון המסלול המשתנה הלא צמוד. מסלול הפריים מגיב מיד לכל החלטת ריבית, לטובה או לרעה, ולכן הוא אטרקטיבי כשהריבית יורדת. לפי התאחדות יועצי המשכנתאות, גם המסלולים הצמודים למדד חזרו להיות נפוצים יותר: חלקם עלה משפל של כ־10% ליותר מ־20%.

לפי הערכת ההתאחדות, ההורדה של ספטמבר חסכה כ־65 שקל בחודש במשכנתה ממוצעת, וכ־20 אלף שקל לאורך חיי ההלוואה. זו הערכה כללית: החיסכון בפועל תלוי בחלק המשכנתה שנמצא במסלול הפריים ובתקופת ההלוואה.

יתרונות ואתגרים בסביבת ריבית יורדת

• יתרון: החזר חודשי נמוך יותר במסלולי פריים, והזדמנות לבחון מחזור משכנתה קיימת.
• יתרון: שיעור הפיגורים יורד, סימן להקלה מסוימת במשקי הבית הממושכנים.
• אתגר: הורדות הריבית אינן מובטחות, ומסלול פריים חושף את הלווה גם לעליות עתידיות.
• אתגר: משכנתאות גדולות יותר פירושן חוב ארוך וכבד יותר. כמחצית מההלוואות (49.1% באוגוסט) מממנות יותר מ־60% משווי הנכס.
• אתגר: הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות לא ירדה באוגוסט, אלא עלתה מעט, כך שהורדת ריבית אחת אינה מתורגמת אוטומטית למשכנתה זולה יותר בכל המסלולים.

מה לבדוק עכשיו, לפני ואחרי ההחלטה

1. כמה מהמשכנתה שלכם בפריים: רק החלק הזה יושפע מיד מהחלטת ה־21 באוקטובר.
2. מגבלות המימון: לפי הוראה 329 של הפיקוח על הבנקים, שיעור המימון המרבי הוא 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו־50% לדירה להשקעה.
3. מחזור: אם לקחתם משכנתה בתקופת ריבית גבוהה, כדאי לבקש הצעה למחזור ולחשב את עמלת הפירעון המוקדם מול החיסכון.
4. מבחן לחץ: בדקו מה יקרה להחזר החודשי אם הריבית תעלה באחוז או שניים, לא רק אם תרד.
5. הטבת מימון מקבלן: אם רכשתם בהטבה כמו 20/80, תכננו מראש את המשכנתה למועד התשלום הגדול; ראו המדריך לתקציב רכישת דירה.

שאלות נפוצות

מתי החלטת הריבית הבאה של בנק ישראל?

ביום רביעי, 21 באוקטובר 2026. ההחלטה שאחריה מתוכננת ל־23 בנובמבר 2026.

מה ריבית הפריים כיום?

4.75%, נכון למועד הכתיבה: ריבית בנק ישראל (3.25%) ועוד 1.5 נקודות אחוז.

אם הריבית תרד, ההחזר שלי ירד מיד?

רק בחלק של המשכנתה שנמצא במסלול הפריים, וכבר בתשלום הקרוב לאחר ההחלטה בדרך כלל. מסלולים בריבית קבועה לא יושפעו, ומסלולים משתנים יושפעו רק במועד השינוי שלהם.

למה היקף המשכנתאות עולה אם השוק חלש?

לפי הנתונים, בעיקר כי ההלוואה הממוצעת גדלה, ולפי יועצי משכנתאות גם בגלל השלמת מימון של עסקאות שנחתמו ב־2023–2024. מספר ההלוואות עלה הרבה פחות.

מה זה מחזור משכנתה חיצוני?

מעבר של משכנתה מבנק אחד לאחר בתנאים טובים יותר. באוגוסט היוו מחזורים חיצוניים 7.7% מהמשכנתאות, לפי נתוני בנק ישראל כפי שדווחו.

האם כדאי לבחור עכשיו במסלול פריים?

זו החלטה אישית שתלויה ביכולת לספוג שינויים בהחזר, בתקופת ההלוואה ובתמהיל הכולל. המידע כאן כללי ואינו ייעוץ פיננסי; מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות או עם הבנק.

השורה התחתונה

ההחלטה של 21 באוקטובר חשובה, אבל היא רק חלק מהתמונה. לפי הנתונים, ההשפעה של הורדות הריבית האחרונות על הלווים מורגשת בעיקר במסלול הפריים, בעוד שהריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות כמעט לא זזה. לכן, יותר מהשאלה אם הריבית תרד ברבע אחוז, כדאי לשאול כמה תהיה המשכנתה שלכם, באיזה תמהיל, והאם תוכלו לעמוד בה גם אם הכיוון יתהפך.