מפת היד השנייה במרכז: איפה המחירים קפאו ואיפה הם נשחקים

התשובה הקצרה: ארבעה ניתוחי עסקאות שפורסמו בביזפורטל ב-23 וב-24 באוקטובר 2026, על שמונה ערים במרכז, מראים תמונה עקבית: כשמשווים דירות דומות באותה שכונה, באותו רחוב או באותו בניין, מחירי היד השנייה כמעט לא זזו בשנה האחרונה, ובחלק מהמקומות נשחקו בכמה אחוזים. הנתונים מבוססים על עסקאות שדווחו לרשות המסים. מנגד, החציון העירוני הפשוט מראה לפעמים עלייה דו-ספרתית או ירידה חדה, וזה קורה בעיקר בגלל שינוי בתמהיל הדירות שנמכרו. ריכזנו את הנתונים לטבלה אחת והסברנו איך לקרוא אותם נכון.

הרקע: שוק שמתקרר לאט

ב-21.10.2026 השאיר בנק ישראל את הריבית על 3.25%, אחרי שלוש הורדות רצופות. לפי מרכז הנדל"ן, מחירי הדירות ירדו ב-0.6% ביולי-אוגוסט וב-1.8% בהשוואה לשנה קודם. מספר העסקאות קטן כמעט בכל הערים שנבדקו. בראשון לציון, למשל, נרשמו כ-580 עסקאות בתקופה האחרונה, לעומת כ-710 בחודשים המקבילים אשתקד. על המדד הארצי הרחבנו בניתוח מדד מחירי הדירות של יולי-אוגוסט, ועל החלטת הריבית בכתבה על הריבית והמחירים.

הטבלה: ארבעה זוגות ערים, שתי דרכים למדוד

העמודה "חציון גולמי" מציגה את השינוי במחיר החציוני למ"ר בכל העיר. העמודה "השוואה מותאמת" מציגה את השינוי כשמשווים דירות דומות. כל הנתונים הם מהניתוחים של ביזפורטל, שהשוו את התקופה האחרונה לתקופה המקבילה אשתקד.

למה החציון העירוני מטעה

החציון העירוני מושפע מאילו דירות נמכרו, ולא רק מהמחיר שלהן. אם בתקופה מסוימת נמכרו יותר דירות קטנות, יותר דירות בשכונה יקרה או יותר דירות בבניינים חדשים, החציון יזוז גם כשמחיר כל דירה נשאר במקום. שלוש דוגמאות מהניתוחים:

• הרצליה: החציון של היד השנייה עלה בכ-11.5%, אבל בדירות דומות באותו רחוב המחיר ירד בכ-1.3%. במקביל, פרויקט חדש אחד בעיר רשם כ-140 עסקאות בתוך חודשיים, וזה הסביר את הקפיצה בחציון של עסקאות הקבלן.
• רמת גן: המגמה השנתית במאגר העסקאות הממשלתי מראה עלייה של כ-11%, וההשוואה המותאמת מראה ירידה של כ-2%. לפי הניתוח, כמחצית מהירידה בחציון העירוני נובעת מתמהיל הדירות, והמחצית השנייה היא ירידה אמיתית ומתונה.
• גבעתיים: באותו מאגר ממשלתי נרשמה ירידה של כ-10.8%. בעיר נרשמות כמה מאות עסקאות בשנה, ולכן כמה פרויקטים גדולים מספיקים כדי להזיז את הממוצע בכ-10% לכל כיוון.

על הגורמים שמזיזים מחירים לאורך זמן כתבנו במדריך מה קובע את מחירי הדיור בישראל.

מה קורה בתוך הערים

ראשון לציון ובאר יעקב

בראשון לציון המצב קרוב לקיפאון. דוגמה בולטת היא הקישון 6 בשכונת רמז: שתי דירות 4 חדרים של כ-92 מ"ר נמכרו אשתקד בכ-2.05 מיליון ש"ח, ושתי דירות דומות נמכרו עכשיו באותו מחיר בדיוק. בבאר יעקב הסימנים לירידה ברורים יותר. ברדיסו סיטי ירד המחיר החציוני של דירת 5 חדרים ומעלה מכ-3.2 מיליון לכ-3.05 מיליון ש"ח. לפי הניתוח, דירת 5 חדרים ברדיסו סיטי עולה כמיליון ש"ח פחות מדירה בגודל דומה בשכונות החדשות והיקרות של ראשון לציון.

רעננה והרצליה

בדירת 4 חדרים יד שנייה של 85 עד 115 מ"ר, המחיר החציוני ברעננה עמד על כ-3.16 מיליון ש"ח, לעומת 3.15 מיליון אשתקד. בהרצליה הוא עמד על כ-3.41 מיליון, לעומת 3.45 מיליון. הפרמיה של הרצליה על רעננה נשארה כ-12% למ"ר, כ-250 אלף ש"ח לאותה דירה.

רמת גן וגבעתיים

בדירת 4 חדרים יד שנייה של 80 עד 100 מ"ר, החציון ברמת גן ירד לכ-2.95 מיליון ש"ח, לעומת כ-3.14 מיליון אשתקד. בגבעתיים הוא נשאר על כ-3.95 מיליון. הפער בין הערים בדירה כזו מגיע לכמיליון ש"ח. בגבעתיים המדגם קטן, ולכן טווח הטעות רחב.

רחובות ונס ציונה

ברחובות ירד המחיר למ"ר בכ-5%, אבל המחיר הממוצע לדירה כמעט לא השתנה. בדירות 4 חדרים הממוצע ירד מכ-2.43 מיליון לכ-2.30 מיליון ש"ח. בנס ציונה המחיר למ"ר יציב, והפער בין הערים נשאר כ-8,000 ש"ח למ"ר. בשתי הערים מספר העסקאות העדכניות קטן, וחלק מהעסקאות האחרונות עוד לא דווחו, ולכן הנתונים מצביעים על כיוון בלבד.

איך לקרוא נתוני מחירים: ארבעה כללים

1. השוו דירות דומות. השוואה של אותו רחוב, אותו בניין או אותה דירה שנמכרה פעמיים מדויקת יותר מחציון של עיר שלמה.
2. בדקו את מספר העסקאות. בשכונה עם 5 או 10 עסקאות, עסקה חריגה אחת יכולה להזיז את החציון באחוזים רבים.
3. שימו לב לשטח. כשהשטח החציוני של הדירות שנמכרו קטן, המחיר למ"ר עולה גם בלי שינוי אמיתי במחיר.
4. מחיר מבוקש אינו מחיר עסקה. במודעות השטח נמדד לרוב אחרת, ולפעמים כולל מרפסות ושטחים משותפים, ולכן ההשוואה לעסקאות גסה.

מה זה אומר עבורכם

• קונים: כותרת על "עלייה של 11%" בעיר מסוימת לא אומרת שהדירה שאתם רוצים התייקרה. חפשו עסקאות בבניין וברחוב עצמם. המדריך שלנו לבחירת שכונה יעזור להשוות בין אזורים.
• מוכרים: בשוק שבו המחירים יציבים ומספר העסקאות יורד, מחיר מבוקש שמבוסס על החציון העירוני עלול להיות גבוה מדי. השוו לעסקאות בבניין שלכם.
• משפרי דיור: הפערים בין ערים צמודות, כמו כמיליון ש"ח בין רמת גן לגבעתיים או בין באר יעקב לשכונות החדשות של ראשון לציון, יכולים להכריע את ההחלטה. כדאי לשקול גם את ההבדלים בין דירה חדשה לדירה יד שנייה.

שאלות נפוצות

האם מחירי הדירות במרכז יורדים?

לפי הניתוחים, בהשוואה של דירות דומות המחירים ברוב הערים שנבדקו יציבים או נשחקים בכמה אחוזים. בערים שבהן נעשתה השוואה מותאמת, הירידה הגדולה ביותר הייתה כ-4.3%, בבאר יעקב.

מה ההבדל בין חציון לבין השוואה מותאמת?

החציון הוא המחיר האמצעי של כל העסקאות בעיר. ההשוואה המותאמת מנטרלת את השכונה, החדרים, השטח והקומה, ולכן מבודדת את השינוי במחיר עצמו.

איפה בודקים עסקאות בבניין מסוים?

עסקאות שמדווחות לרשות המסים מתפרסמות במאגר העסקאות הממשלתי. ההצהרה מוגשת עד 30 יום מהעסקה, ולכן העסקאות האחרונות מופיעות באיחור.

הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ שמאי או השקעתי.

מקורות

• ביזפורטל, 24.10.2026: בבאר יעקב מחירי הדירות יורדים, ובראשון לציון הם תקועים במקום
• ביזפורטל, 24.10.2026: רעננה מול הרצליה: המחירים קפאו, הפרמיה של הרצליה נשארת כ-12%
• ביזפורטל, 23.10.2026: רמת גן מול גבעתיים: ירידה מתונה ברמת גן, יציבות בגבעתיים
• ביזפורטל, 23.10.2026: רחובות ונס ציונה: המחיר למ"ר בעסקאות נשחק, והפער בין הערים נשאר
• מרכז הנדל"ן, 21.10.2026: בנק ישראל הותיר את הריבית ללא שינוי ברמה של 3.25%