חדשנות וטכנולוגיה חדשנות ופרויקטים חדשים | מרחב מוגן
ממ"ד עם מקלחת: כמה שווה הממ"ד הרטוב בפרויקטים החדשים
שנה אחרי תיקון 163, יזמים מעריכים תוספת של 3%–5% לשווי הדירה. מי זכאי להרחבה, איפה היא נתקעת ומה לבדוק לפני שחותמים
בכתבה · 7 פרקים
התשובה הקצרה: שנה אחרי שתיקון 163 לחוק התכנון והבנייה נכנס לתוקף, הפרויקטים הראשונים שמשווקים דירות עם ממ"ד מורחב, שכולל מקלחת ושירותים, מתחילים להראות כמה זה שווה. לפי יזמים ושמאי שצוטטו במרכז הנדל"ן ב-23.10.2026, התוספת מוסיפה כ-3%–5% לשווי הדירה, או כ-100 עד 250 אלף ש"ח לפי האזור. אבל לא כל דירה זכאית: הכול תלוי במועד הפקדת התוכנית, בגודל הדירה ובגובה הבניין.
מה זה ממ"ד רטוב, ומאיפה הוא הגיע
ממ"ד רטוב הוא מרחב מוגן דירתי שהורחב כך שיש בו גם חדר רחצה או שירותים. הרעיון נולד מהצורך לשהות במרחב המוגן לאורך שעות ואפילו ימים בזמן חירום. הצעת החוק הוגשה על ידי ח"כ ארז מלול, ולפי ביזפורטל, פיקוד העורף תמך בה באופן מלא. ועדת הפנים אישרה אותה לקריאה שנייה ושלישית ביולי 2025, והתיקון נכנס לתוקף ב-22.07.2025.
לפי מסמך השאלות והתשובות של מינהל התכנון, התיקון מאפשר להוסיף לשטח המינימלי של הממ"ד עד 6 מ"ר: עד 3 מ"ר לשירותים או מקלחת, ועד 3 מ"ר נוספים לממ"ד עצמו. התוספת כפופה לאישור פיקוד העורף. כך ממ"ד של 9 מ"ר נטו יכול לגדול לכ-15 מ"ר.
מי זכאי לתוספת? הכללים בטבלה אחת
| סוג המקרה | מה מותר |
|---|---|
| בניין שטרם נבנה, דירה גדולה | עד 6 מ"ר, מהם לפחות 3 מ"ר לחדר רטוב (לפי הדיווח, בדירות מעל 80 מ"ר) |
| בניין שטרם נבנה, דירה קטנה | עד 3 מ"ר, לשירותים או מקלחת בלבד |
| בניין קיים שאינו רב-קומות | עד 6 מ"ר: 3 לחדר רטוב ו-3 לממ"ד |
| בניין רב-קומות קיים (מעל 29 מטר, כ-9 קומות) | מחוץ למסלול הבניינים הקיימים |
| תוכנית שהופקדה אחרי 22.07.2025 | אין תוספת שטח מכוח החוק |
שתי הקלות חשובות מלוות את התיקון: השטח הנוסף פטור מהיטל השבחה, והוא לא נחשב סטייה מהתוכנית, גם לא לעניין שטחי הבנייה, גודל הדירות ותמהיל הדירות. ההחרגה של המגדלים הקיימים נובעת, לפי מרכז הנדל"ן, משיקולים הנדסיים: העומסים על המבנה, אינסטלציה בקומות גבוהות והצורך לשמור על יציבות ואטימות של עמודת הממ"דים.
מה קורה בשטח: היזמים פותחים תכנון מחדש
הנתונים הראשונים מגיעים מהשיווק. בקבוצת לוינשטיין שילבו ממ"ד רטוב בכל הדירות בפרויקט התחדשות עירונית ברמת הדר בגבעת שמואל, ברחובות מנחם בגין וויצמן: 165 דירות בבניינים של 9 ו-24 קומות. סמנכ"ל השיווק אורי פליישמן מעריך שהתוספת מוסיפה 3%–5% לשווי, ואומר שהקונים מוכנים לשלם את המחיר הגבוה יותר. בפרויקט אחר של החברה בגבעת שמואל נוספו שירותים ומקלחת לממ"ד בלי לוותר על יחידת ההורים, כך שברוב הדירות יש שתי יחידות רחצה צמודות.
קבוצת רמי צרפתי פתחה מחדש את התכנון בפרויקטים שטרם בוצעו ברמת גן, באשדוד ובקריית גת, כולל כאלה שכבר התקדמו בוועדות. לפי המנכ"ל רמי צרפתי, תוספת של 6 מ"ר לממ"ד של 9 מ"ר מגדילה אותו בכ-66%. הוא מעריך את התרומה לשווי בכ-250 אלף ש"ח במרכז, כ-150 אלף ש"ח באשדוד וכ-100 אלף ש"ח בפריפריה הרחוקה, ואומר שהחברה לא מגלגלת את מלוא ההשבחה למחיר.
השמאי שמוליק כהן מ-SK שמאות מקרקעין מוסיף זווית חשובה: השאלה היא מאיפה מגיע השטח. אם הוא נלקח משטח עיקרי קיים, ההשפעה על השווי זניחה. אם מדובר ב-6 מ"ר נטו מעבר לשטח המקורי, נוצרת השבחה אמיתית. בגוש דן, בשווי ממוצע של 30–35 אלף ש"ח למ"ר, מדובר בכ-200 אלף ש"ח לדירה.
איפה זה נתקע
- תכנון שכבר הושלם: בחלק מהפרויקטים ממ"ד רטוב יצר קשיים תכנוניים, כולל במרתפים, וחייב חזרה לשולחן השרטוטים.
- התחדשות עירונית: היזמים רוצים לעמוד בלוחות הזמנים, ובעלי הדירות לא תמיד מוכנים לפתוח את התכנון. עולות גם שאלות על חלוקת התוספת ועל התמורה שהובטחה לבעלים.
- ועדות מקומיות: לפי השמאי כהן, יוזמות רבות של בעלי דירות קיימות לא מגיעות לביצוע בגלל ביורוקרטיה, ומחלוקות על הפטור מהיטל השבחה גורמות לעיכובים.
מה זה אומר עבורכם
- קונים דירה על הנייר: שאלו את היזם אם הפרויקט נבנה מכוח תוכנית שהופקדה עד 22.07.2025, ואם הממ"ד בדירה שלכם מורחב. ודאו שזה כתוב במפרט הטכני ובתוכניות המצורפות לחוזה, לא רק בהדמיה. כדאי לעבור גם על השאלות שחובה לשאול לפני החתימה.
- משווים בין פרויקטים: שני פרויקטים סמוכים עם אותן זכויות יכולים להיות שונים בדיוק בנקודה הזו. במחיר למ"ר, בדקו אם הממ"ד המורחב נכלל בשטח הדירה ואיך הוא מחושב.
- בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית: אם התכנון עוד פתוח, זה הזמן לשאול את היזם ואת עורך הדין של הדיירים על ממ"ד רטוב, ומה זה עושה לתמורה. הרקע במדריך זכויות הדיירים בהתחדשות עירונית.
- משפחות שמתכננות קדימה: ממ"ד גדול עם מקלחת הוא גם חדר שימושי ביום-יום, למשל חדר ילד או חדר עבודה עם רחצה צמודה. על תכנון דירה למשפחה שגדלה כתבנו במדריך התכנון לעשר השנים הבאות.
- במסירה: בדקו את חדר הרחצה בממ"ד כמו כל חדר רטוב אחר. הנה הצ'קליסט לפני פרוטוקול המסירה.
שאלות נפוצות
האם אפשר להוסיף מקלחת לממ"ד בדירה קיימת?
בבניין קיים שאינו רב-קומות, החוק מאפשר עד 6 מ"ר תוספת, מהם עד 3 מ"ר לשירותים או מקלחת, בכפוף לאישור פיקוד העורף ולהליך מול הוועדה המקומית. בבניינים קיימים מעל 29 מטר המסלול לא חל.
האם משלמים היטל השבחה על התוספת?
לא. לפי מינהל התכנון, השטח הנוסף פטור מהיטל השבחה. על ההיטל עצמו הרחבנו במדריך היטל ההשבחה.
כמה ממ"ד רטוב מוסיף לשווי הדירה?
אין עדיין מחקר מסודר. לפי הערכות של יזמים ושמאי שצוטטו באוקטובר 2026, מדובר בכ-3%–5%, או כ-100 עד 250 אלף ש"ח לפי האזור, ובתנאי שמדובר בשטח נוסף ולא בשטח שנלקח מהדירה.
הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ משפטי, שמאי או השקעתי. לפני החלטה, התייעצו עם אנשי מקצוע.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, 23.10.2026: פרויקטים ראשונים עם ממ"דים רטובים חושפים את השווי שלהם
- מינהל התכנון, gov.il: שאלות ותשובות על תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה (הוספת מרחב מוגן)
- ביזפורטל, 14.07.2025: ועדת הפנים אישרה את הרחבת הממ"ד לקריאה שנייה ושלישית
- קליקת נדל"ן, 02.07.2025: הצעת החוק להרחבת הממ"ד אושרה בקריאה ראשונה
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
