שכונות וערים שכונות וערים | חיפה
נווה שאנן בחיפה: 1,192 דירות במקום 264 בתוכנית שאושרה להפקדה
15 בניינים של 10 עד 22 קומות במתחם אזר וברל כצנלסון: מה אושר, מה עוד חסר, ואיך התוכנית משתלבת בגל ההתחדשות שעובר על אחת השכונות הגדולות בחיפה
בכתבה · 7 פרקים
התשובה הקצרה: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה אישרה השבוע להפקיד בתנאים תוכנית פינוי-בינוי גדולה בשכונת נווה שאנן. על כ-41 דונם בין הרחובות אזר וברל כצנלסון ייהרסו בניינים עם 264 דירות, ובמקומם יקומו 15 בניינים בני 10 עד 22 קומות עם עד 1,192 דירות. התוספת: עד 928 דירות, ביחס של כ-4.5 דירות חדשות לכל דירה קיימת. היזם, בוני התיכון, מעריך שהבנייה תתחיל ב-2029. לפני כן התוכנית צריכה לעבור הפקדה, תקופת התנגדויות ואישור סופי.
מה אושר בדיוק
אישור להפקדה בתנאים הוא עדיין לא תוכנית מאושרת. זה שלב שבו הוועדה מסכימה לפרסם את התוכנית לציבור, בתנאי שהיזם יתקן את מה שנדרש. רק אחרי הפרסום נפתחת תקופת ההתנגדויות, ורק אחריה הוועדה יכולה לאשר את התוכנית למתן תוקף. ועדיין, זה צעד משמעותי: תוכנית שהגיעה לשלב ההפקדה כבר עברה את רוב העבודה המקצועית מול העירייה.
| רכיב | לפי התוכנית |
|---|---|
| מיקום | מתחם הרחובות אזר וברל כצנלסון, נווה שאנן |
| שטח | כ-41 דונם |
| דירות קיימות להריסה | 264 |
| דירות חדשות | עד 1,192, ב-15 בניינים |
| גובה | 10 עד 22 קומות |
| תוספת נטו | עד 928 דירות (יחס של כ-4.5) |
| מסחר ותעסוקה | כ-600 מ"ר |
| יזם | בוני התיכון |
| תחילת בנייה משוערת | 2029, לפי הערכת היזם |
היחס של 4.5 גבוה ביחס לפרויקטים רגילים של פינוי-בינוי. הוא משקף את הצורך להפוך פרויקט בעיר שבה המחירים נמוכים מאשר במרכז לכדאי כלכלית: כדי שהיזם יוכל לתת לבעלי הדירות דירות חדשות ולממן את הבנייה, הוא צריך למכור הרבה דירות בשוק החופשי.
למה דווקא נווה שאנן
נווה שאנן היא אחת השכונות הגדולות והוותיקות בחיפה, סמוכה לקריית הטכניון ופופולרית מאוד בשכירות. על אופי השכונה, התחבורה והטופוגרפיה שלה כתבנו במדריך השכונה של נווה שאנן. מה שחשוב כאן הוא שהשכונה הפכה לאחד ממוקדי ההתחדשות העירונית הגדולים בצפון. לצד התוכנית של בוני התיכון, מקודמים בה כמה פרויקטים נוספים, לפי סקירה שפורסמה בביזפורטל במאי 2026:
- מתחם אבא הלל סילבר (רמי לוי נדל"ן): כ-404 דירות קיימות, שיוחלפו בכ-1,850 דירות חדשות.
- RENEW: כ-550 דירות קיימות, שיוחלפו בכ-2,200 דירות.
- E-WAVE: 126 דירות קיימות, שיוחלפו ב-570 דירות.
- אב-גד, ברחוב חניתה: כ-66 דירות קיימות, שיוחלפו בכ-200 דירות.
יחד עם המתחם של אזר וברל כצנלסון, מדובר באלפי דירות חדשות שעשויות להיבנות בשכונה בעשור הקרוב. חלק מהתוכניות עדיין בשלבים מוקדמים, ולכן אין לראות בהן לוח זמנים מחייב.
המיגון: המנוע השקט של ההתחדשות
לפי נתונים שפורסמו בice באפריל 2026, כ-78% מהדירות בחיפה, כ-100 אלף מתוך כ-127 אלף, אינן כוללות מרחב מוגן. בשנים האחרונות זה הפך לשיקול מרכזי בכל החלטת רכישה. בגלובס דווח בסוף אוקטובר 2026, מפי מתווך בחיפה, שהביקוש לדירות ממוגנות בעיר חזק, ושכמעט אין משקיעים בשוק. פינוי-בינוי הוא אחת הדרכים היחידות שבהן שיכון ותיק בלי ממ"ד יכול לקבל מיגון מלא, ולכן גם הנכונות של בעלי דירות לחתום עולה.
המחירים בשכונה היום
הנתונים מראים שכונה שעדיין נסחרת במחירים נמוכים יחסית:
- המחיר הממוצע לדירה בנווה שאנן עמד על כ-1.62 מיליון ש"ח, ושכר הדירה הממוצע על כ-3,700 ש"ח בחודש (ביזפורטל, מאי 2026).
- רוב העסקאות האחרונות נעשו בטווח של כ-17 עד 20 אלף ש"ח למ"ר. במקביל, דירות בפרויקטים חדשים באזור משווקות בכ-26 עד 30 אלף ש"ח למ"ר (ice, אפריל 2026).
- התשואה הגולמית משכירות היא כ-3.5%, אבל המחירים בשכונה בשנים האחרונות היו בעיקר יציבים, עם ירידות קלות בחלק מהרחובות.
הפער בין המחיר של דירה ישנה לבין המחיר של דירה חדשה הוא בדיוק מה שמניע את ההתחדשות. אבל הוא גם מזכיר שהתחדשות עירונית מבטיחה הרבה ולא תמיד מקיימת בזמן.
מה זה אומר עבורכם
- בעלי דירות במתחם: זה השלב לבדוק את ההסכם עם היזם ואת התמורות, בעזרת עורך דין שמייצג את הדיירים. על הזכויות שלכם בתהליך כתבנו במדריך זכויות הדיירים בהתחדשות עירונית.
- מי ששוקל לקנות דירה ישנה באזור: דירה בבניין שנכלל בתוכנית שווה יותר מדירה דומה מחוץ לה, אבל הכסף ננעל לשנים. לפני שקונים, כדאי לקרוא את המדריך לקניית דירה בבניין פינוי-בינוי.
- שוכרים: בטווח הקרוב לא ישתנה כלום. כשהפינוי יתקרב, היצע הדירות הישנות להשכרה במתחם ירד, ודירות חדשות ייכנסו לשוק רק בעוד כמה שנים.
- משקיעים: התשואה משכירות בשכונה נמוכה, והרווח תלוי בהתקדמות התוכניות. מי שנכנס עכשיו צריך להיערך לטווח ארוך ולבדוק באיזה שלב תכנוני הבניין הספציפי נמצא.
שאלות נפוצות
האם התוכנית בנווה שאנן כבר מאושרת?
לא. הוועדה המקומית אישרה להפקיד אותה בתנאים. אחרי ההפקדה תיפתח תקופת התנגדויות, ורק אחריה התוכנית יכולה לקבל תוקף. רק אחר כך אפשר יהיה לבקש היתרי בנייה.
מתי יתחילו לבנות?
היזם מעריך שהבנייה תתחיל ב-2029. זו הערכה ולא התחייבות, והיא תלויה בקצב האישורים, בהיתרים ובפינוי הדיירים.
כמה דירות יתווספו לשכונה?
בתוכנית הזו לבדה, עד 928 דירות נטו: 1,192 דירות חדשות במקום 264 קיימות. בתוכניות נוספות שמקודמות בשכונה מדובר באלפי דירות נוספות. להתחדשות עירונית במפרץ חיפה ובקריות ראו גם את הסקירה שלנו.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, 26.10.2026: תוכנית בוני התיכון בנווה שאנן בחיפה אושרה להפקדה בתנאים
- ביזפורטל, 15.5.2026: נווה שאנן בחיפה, מחירים, שכירות ופרויקטי התחדשות
- ice, 12.4.2026: רמי לוי נדל"ן מקדמת פינוי-בינוי במתחם אבא הלל סילבר בנווה שאנן
- גלובס, 24.10.2026: עסקאות הנדל"ן של השבוע, כולל חיפה
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
