תכנון ובנייה תכנון ובנייה | תל אביב
14,000 דירות בלב תל אביב: מה מאפשרת תוכנית הרובעים 5 ו-6 שאושרה
הוועדה המחוזית אישרה את תא/4320 על 1,700 דונם במרכז העיר: התחדשות לכל מגרש בנפרד, 5.5 עד 7.5 קומות ושטחי ציבור בבנייני המגורים. מה זה אומר לבעלי הדירות
בכתבה · 7 פרקים
התשובה הקצרה: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב אישרה השבוע למתן תוקף את תוכנית ההתחדשות העירונית לרובעים 5 ו-6 (תא/4320). התוכנית חלה על כ-1,700 דונם במרכז העיר ומוסיפה כ-13,885 יחידות דיור לכ-21,600 הקיימות, כלומר פוטנציאל של כ-35,500 דירות. היא מאפשרת לכל מגרש להתחדש בנפרד, בחיזוק ותוספת או בהריסה ובנייה מחדש, בגובה של 5.5 עד 7.5 קומות, בלי להכין תוכנית נקודתית לכל בניין. מבנים לשימור לא נכללים בה. לבעלי דירות במרכז תל אביב זה אומר ודאות תכנונית שלא הייתה קודם, אבל לא בהכרח פרויקט כלכלי בכל בניין.
מה בדיוק אושר
את התוכנית הגישה הוועדה המקומית תל אביב-יפו, והכין אותה מהנדס העיר אודי כרמלי. הוועדה המחוזית אישרה אותה 11 חודשים אחרי שקיבלה אותה לדיון, אחרי שלבי הפקדה, דיון בהתנגדויות ותיקונים. היא ממשיכה את התוכניות שכבר אושרו לרובעים 3 ו-4, וכך מרכז העיר כולו מקבל מסגרת זכויות אחידה.
| הנתון | מה קובעת התוכנית |
|---|---|
| שטח | כ-1,700 דונם, רובו בתחומי העיר הלבנה (אתר מורשת עולמית של אונסק"ו) |
| גבולות | בוגרשוב ושאול המלך בצפון, יצחק אלחנן בדרום, רחוב הירקון במערב, מנחם בגין ושפרינצק במזרח |
| יחידות דיור | תוספת של כ-13,885 דירות לכ-21,600 הקיימות |
| גובה | 5.5 עד 7.5 קומות, לפי אופי האזור |
| מסלולים | חיזוק ותוספת בנייה, או הריסה ובנייה מחדש, לכל מגרש בנפרד |
| שטחי ציבור | במגרשים מעל 700 מ"ר שמיועדים לבנייה חדשה: חובה לשלב שטח בנוי לשימוש ציבורי |
| מבנים לשימור | לא חלה עליהם. הם ימשיכו להיות מטופלים לפי תוכניות השימור |
איך זה עובד: מסגרת זכויות במקום תוכנית לכל בניין
עד היום, בניין במרכז תל אביב שרצה להתחדש נשען לרוב על תמ"א 38 או על תוכנית נקודתית. תמ"א 38 כבר לא זמינה, ותוכנית נקודתית לוקחת שנים. תוכנית הרובעים קובעת מראש כמה אפשר לבנות בכל מגרש, לפי גודל המגרש, מספר הקומות וקווי הבניין. בעלי הדירות והיזם יכולים לגשת ישירות לבקשת היתר, בלי מסלול תכנוני נוסף. על המסלולים שנפתחו אחרי סיום תמ"א 38 כתבנו במדריך ליזמות בהתחדשות עירונית אחרי תמ"א 38.
לפי ynet, בטיוטה של העירייה הוגבלה הבנייה לכ-390%. אחרי ההתנגדויות, הוועדה המחוזית ביטלה את תקרת האחוזים, והזכויות נקבעות עכשיו לפי מסגרת הזכויות והוראות הבינוי. התוכנית כוללת גם הוראות למיגון ולחיזוק מפני רעידות אדמה.
העיר הלבנה נשארת לבנה
רוב השטח נמצא בעיר הלבנה, ולכן ההתחדשות כפופה למגבלות: שמירה על נפחי הבנייה, על חלוקת המגרשים ההיסטורית ועל האופי האדריכלי. מבנים שמיועדים לשימור, לפי תוכנית השימור תא/2650/ב או תוכניות אחרות, לא נכללים בתוכנית ויטופלו בבדיקה תכנונית פרטנית.
שטחי ציבור בתוך בנייני המגורים
לראשונה באזור, מגרש מעל 700 מ"ר שמיועד לבנייה חדשה יחויב לכלול שטח בנוי לצרכי ציבור, כמו מעונות יום, גני ילדים ומוסדות תרבות וקהילה. הסיבה פשוטה: אלפי דירות חדשות צריכות שירותים, ובמרכז העיר כמעט אין קרקע פנויה לבנייני ציבור.
התחבורה: הקו האדום, הירוק, הסגול והמטרו
התוכנית נשענת על מערך התחבורה הציבורית הקיים והמתוכנן: הקו האדום של הרכבת הקלה, הקווים הירוק והסגול ושלוש תחנות מטרו עתידיות. היא נבדקה גם מול תמ"א 70, התוכנית הארצית לסביבת תחנות המטרו. שירה תלמי בבאי, יו"ר הוועדה המחוזית, אמרה שהתוכנית קודמה בלוח זמנים מהיר כדי לייצר ודאות בשטח ולעודד התחדשות לטובת מיגון וחיזוק, במיוחד לנוכח מצב החירום המתמשך. ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אמר שהתוכנית מעודדת תמהיל דיור מגוון ומחזקת את המסחר הקיים ברחובות הראשיים.
הוויכוח: האם הפרויקטים יהיו כלכליים?
עשרות התנגדויות הוגשו לתוכנית, מבעלי נכסים, יזמים ואנשי מקצוע. הטענה המרכזית: המגבלות על הבינוי פוגעות בכדאיות, בעיקר במגרשים קטנים ובאזורים שבהם הקרקע יקרה. נטען גם שחובת שטחי הציבור באה על חשבון שטח פרטי. השמאי אריה קמיל אמר ל-ynet שהאישור יכול לשפר את הכדאיות הכלכלית, אבל יותר פוטנציאל לא מבטיח רווחיות. הכול תלוי בכמה זכויות אפשר לממש בפועל בכל מגרש. לדבריו, בחלקים של רובע 5, כולל אזורים שבתחום אונסק"ו, מגבלות השימור עלולות להגביל את הבנייה.
במילים אחרות, התוכנית לא בונה דירות. היא נותנת מסגרת. המימוש יקרה בהדרגה, מגרש אחרי מגרש, ויתחיל רק בבניינים שבהם החשבון של היזם והדיירים מסתדר.
מה זה אומר עבורכם
- בעלי דירות ברובעים 5 ו-6: בדקו מה התוכנית מאפשרת במגרש שלכם (גודל המגרש, מספר קומות, קווי בניין) ואם הבניין מיועד לשימור. זה הבסיס לכל שיחה עם יזם.
- אל תחתמו מהר: כשנפתחת ודאות תכנונית, יזמים מגיעים מהר. השוו הצעות, היעזרו בעורך דין מטעם הדיירים ובשמאי, והכירו את הזכויות שלכם כבעלי דירות בהתחדשות עירונית.
- מגרש קטן או בית בשימור? ייתכן שהפרויקט לא יהיה כלכלי, או שיחייב איחוד עם מגרש שכן. שאלו את זה כבר בפגישה הראשונה.
- תוספת קטנה מהצפוי: אם יזם חוזר אליכם עם פחות ממה שהובטח, ראו מה עושים כשמקטינים לכם את התוספת.
- קונים או משקיעים במרכז העיר: פוטנציאל תכנוני משפיע על השווי, אבל אל תשלמו על "זכויות" שאולי לא ימומשו. בקשו מהמוכר או מהשמאי ניתוח של המגרש הספציפי.
מי שגר מחוץ לרובעים יכול לקרוא על ההתחדשות העירונית במזרח תל אביב, ומי שחושש שתוכנית חדשה בסביבה תפגע בשווי הדירה שלו ימצא תשובות במדריך לפיצוי לפי סעיף 197.
שאלות נפוצות
האם התוכנית בתוקף?
כן. הוועדה המחוזית אישרה אותה למתן תוקף. עדיין צריך לקדם פרויקט ולקבל היתר בנייה בכל מגרש בנפרד.
האם הבניין שלי ייהרס?
לא אוטומטית. התוכנית מאפשרת התחדשות, היא לא מחייבת אותה. כל פרויקט דורש הסכמה של בעלי הדירות לפי החוק ובקשת היתר. מבנים לשימור לא נכללים בתוכנית.
כמה קומות אפשר לבנות?
בין 5.5 ל-7.5 קומות, לפי אופי האזור ולפי גודל המגרש, מספר הקומות וקווי הבניין. לא בכל מגרש אפשר להגיע ל-7.5.
מקורות
- ביזפורטל, 28.10.2026: אושרה תוכנית ההתחדשות לרובעים 5 ו-6 בתל אביב
- מרכז הנדל"ן, 28.10.2026: 14,000 דירות במרכז תל אביב, אושרה תוכנית הרובעים 5 ו-6
- ynet, 28.10.2026: תוכנית תא/4320 לרובעים 5 ו-6 אושרה, נתונים, התנגדויות ותגובות שמאים
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
