40 חברות בנייה נגד רשות המסים: מאבק המע"מ על הוצאות הפיתוח מגיע לבג"ץ

התשובה הקצרה: כ-40 חברות יזמות ובנייה, בהן י.ח. דמרי, עמרם אברהם, אבו מגורים וקבוצת שי חי, עתרו השבוע לבג"ץ נגד רשות המסים. במוקד העתירה עומדות הוצאות פיתוח בהיקף של כ-1.57 מיליארד ש"ח, ששילמו החברות לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כתנאי לזכייה במכרזי קרקע. לטענתן, המע"מ הגלום בתשלומים האלה, בהיקף של עשרות מיליוני שקלים, נשלל מהן שלא כדין. החברות מבקשות שקבלות רמ"י על הוצאות הפיתוח יוכרו כ"מסמך אחר" לפי סעיף 38(א) לחוק מע"מ, כך שיוכלו לנכות מס תשומות. ההכרעה תשפיע על עלות הקרקע בפרויקטים שנבנים כבר היום, ובסופו של דבר גם על הקונים.

מה זה הוצאות פיתוח, ולמה הן במחלוקת

מי שזוכה במכרז קרקע של רמ"י משלם שני רכיבים עיקריים: מחיר הקרקע עצמה והוצאות פיתוח. הוצאות הפיתוח מממנות תשתיות, כבישים, מוסדות ציבור ושדרוג השכונה שבה ייבנו הדירות. היקפן נקבע מראש במכרז, והן חלק בלתי נפרד מהעסקה. בפרויקטים רבים מדובר בסכום משמעותי לכל יחידת דיור, עוד לפני שהתחילו לבנות. על השאלה כמה הקרקע עולה בפועל, תוכלו לקרוא במדריך למכרזי רמ"י 2026.

על רכיב הקרקע רמ"י מנפיקה חשבונית מס, והיזם יכול לנכות את המע"מ ששילם. על הוצאות הפיתוח, שגם בהן גלום מע"מ, הונפקו בהנחיית רשות המסים קבלות בלבד. בלי חשבונית מס אין ניכוי מס תשומות, והמע"מ הופך לעלות סופית של היזם.

הדרך לבג"ץ: מהמחוזי לעתירה

• ינואר 2026: כ-40 חברות, בייצוג משרד קוסטליץ ושות', פרשו מהסדרי פשרה בתובענות ייצוגיות קודמות בנושא, שבהן הוצע החזר חלקי בלבד, והגישו תביעות עצמאיות לבית המשפט המחוזי מרכז.
• ספטמבר 2026: בית המשפט המחוזי קבע שהסמכות לדון בטענות נתונה לבג"ץ, משום שמדובר בהחלטה מנהלית של רשות המסים. בית המשפט ציין שקשה לקבל מצב שבו החלטה מנהלית משמעותית לא תוכל להיבחן שיפוטית.
• אוקטובר 2026: העתירה הוגשה לבג"ץ. החברות מבקשות צו על תנאי שיחייב את רשות המסים לנמק מדוע אינה מכירה בקבלות של רמ"י כמסמך שמאפשר ניכוי מס תשומות.

ארבע הטענות המרכזיות של היזמים

עמדת רשות המסים לעתירה טרם פורסמה. בשלב הזה בג"ץ עוד לא החליט אם להוציא צו על תנאי.

למה זה נוגע גם למי שקונה דירה

מחיר דירה חדשה נבנה מכמה שכבות: קרקע, הוצאות פיתוח, בנייה, מימון, מיסים ורווח היזם. כל עלות שאינה ניתנת לקיזוז מתגלגלת בדרך כלל למחיר. היזמים טוענים שבמצב הנוכחי המע"מ על הפיתוח משולם פעמיים: פעם אחת כעלות שלהם, ופעם נוספת בתוך המע"מ על מכירת הדירה.

חשוב לדייק: גם אם החברות יזכו, הן לא מבקשות להוריד מחירים של דירות שכבר נמכרו. המשמעות העיקרית נוגעת לכלכלת המכרזים. כשהעלות האמיתית של קרקע מרמ"י ברורה יותר, היזמים יכולים לתמחר את ההצעות שלהם בצורה מדויקת יותר. המחלוקת מגיעה בתקופה שבה חלק ממכרזי הקרקע של רמ"י נסגרים בלי מציעים, והוודאות לגבי עלות הקרקע חשובה לקצב הבנייה. ברקע גם הטלטלה בשוק אחרי הבחירות, שעליה כתבנו בכתבה על ירידת מדדי הנדל"ן והבנייה.

מה זה אומר עבורכם

• קונים מקבלן: העתירה לא משנה את החוזה שלכם ואת המחיר שסוכם. כדאי להכיר את רכיבי העלות של הפרויקט, ובמיוחד את הערבויות ולוחות התשלומים. לפני חתימה, עברו על השאלות שחובה לשאול לפני חוזה רכישה.
• יזמים וקבלנים: בדקו בכל מכרז חדש אילו רכיבי פיתוח מגובים בחשבונית מס, וחשבו את העלות נטו לפני הגשת ההצעה. בעסקאות קודמות, ההכרעה בבג"ץ עשויה לקבוע אם יש בסיס לדרישת החזר.
• משקיעים: הוצאות הפיתוח הן רק חלק מהתשלומים הנלווים לקרקע. גם היטל השבחה ומס רכישה משפיעים על התשואה. תמונה רחבה על קנייה מיזם תמצאו במדריך לקניית דירה מקבלן.

שאלות נפוצות

מה מבקשות חברות הבנייה מבג"ץ?

הן מבקשות צו על תנאי שיחייב את רשות המסים להסביר מדוע אינה מכירה בקבלות שמנפיקה רמ"י על הוצאות פיתוח כ"מסמך אחר" לפי סעיף 38(א) לחוק מע"מ. הכרה כזו תאפשר להן לנכות מס תשומות.

על איזה סכום מדובר?

הוצאות הפיתוח שבמחלוקת מסתכמות בכ-1.57 מיליארד ש"ח, והמע"מ הגלום בהן מוערך בעשרות מיליוני שקלים.

האם העתירה תוריד את מחירי הדירות?

אי אפשר לקבוע זאת. העתירה עוסקת בעסקאות עבר ובזכות הניכוי של היזמים. השפעה על מחירים, אם תהיה, צפויה לעבור דרך תמחור מכרזי קרקע עתידיים ולא דרך הנחה על דירות שכבר נמכרו.

הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, 29.10.2026: עתירת כ-40 חברות בנייה לבג"ץ נגד רשות המסים בעניין מע"מ על הוצאות פיתוח
• מרכז הנדל"ן, 08.01.2026: מאבק המע"מ מחריף, עשרות חברות תובעות את המדינה
• ice, 08.01.2026: 40 חברות התאגדו לתביעה נגד רשות המסים