פי גלילות: החוקר ממליץ לשלול מהמדינה זכויות על 211 דונם

חוקר ההתנגדויות של תוכנית דרום גלילות (תמ"ל 3007), האדריכל אדיב נקאש, קבע בהחלטת ביניים שהמדינה לא צריכה לקבל זכויות בנייה בגין כ-211 דונם שהופקעו לפני עשרות שנים לבית עלמין שמעולם לא הוקם. אם הוותמ"ל תאמץ את ההמלצה, חלקם של בעלי הקרקע הפרטיים בתוכנית יגדל. אבל ההמלצה אינה מחייבת: הוותמ"ל רשאית לקבל אותה, לדחות אותה או לשנות אותה. השבוע נקבע לה דיון פנימי, בלי בעלי הקרקע, ובעלי הקרקע חוששים מ"מחטף".

התוכנית: עיר חדשה בכניסה הצפונית לגוש דן

דרום גלילות, המוכרת בשם פי גלילות, היא אחת מתוכניות המגורים הגדולות במרכז הארץ. היא משתרעת על כ-1,700 עד 1,800 דונם (הנתון משתנה בין הדיווחים), בין דרך נמיר במערב, כביש 5 בצפון, נתיבי איילון במזרח ורמת אביב ג' בדרום. רוב השטח בתחום רמת השרון וחלקו בתל אביב-יפו. יוזמת התוכנית היא רשות מקרקעי ישראל.

הדרך לכאן הייתה ארוכה. בספטמבר 2025 דיווח כלכליסט שהתוכנית נמצאת בתכנון 27 שנה. באוקטובר 2021 ביטלה הוועדה המחוזית תל אביב גרסה קודמת, "רובע גלילות", וחודש אחר כך הועבר קידום התוכנית לוותמ"ל. בפברואר 2024 הוחלט על הפקדה בתנאים, וב-3 בספטמבר 2025 אישרה הוותמ"ל את הנוסח המתוקן להפקדה. עיריית רמת השרון התנגדה בתוקף, וראש העירייה טען אז שהתוכנית מעלה את מספר הדירות מ-8,700 שתכננה העירייה לכ-19,500.

מחלוקת ה-211 דונם: מי מקבל את הזכויות

במרכז הוויכוח עומד שטח של כ-211 דונם שבבעלות המדינה. השטח הופקע בעבר מבעלים פרטיים לטובת בית עלמין, שלא נבנה. כשהשטח נכלל בתוכנית החדשה, נוצרות בגינו זכויות בנייה, והשאלה היא למי הן שייכות: למדינה, שמחזיקה בקרקע, או לכלל בעלי הקרקע בהליך האיחוד והחלוקה.

בהחלטת הביניים השלישית שלו, שפורסמה ב-3 בספטמבר 2026, קיבל נקאש את עמדת בעלי הקרקע. לפי ההחלטה, שטח בית העלמין יועבר "מתחת לקו" בטבלאות האיחוד והחלוקה. כלומר, הוא לא ייחשב כשטח שמזכה את המדינה במגרשים סחירים. החוקר גם הורה לפרסם חמישה מסמכים מתוקנים, ובהם טבלאות ההקצאה והאיזון, לתקופה של 21 יום להגשת התנגדויות. את בעלי הקרקע מייצגים במשרד שוב ושות', שמייצג מאות בעלים באזור.

איך זה משתלב בתמונה הרחבה? לפי דיווח ב-TheMarker מאוגוסט 2026, הוגשו לתוכנית כ-45 התנגדויות, בהן של ארגוני סביבה, רכבת ישראל ורמ"י עצמה. נקאש שמע את ההתנגדויות בשלושה דיונים פומביים במאי.

הדיון בדלתיים סגורות

לפי דיווח במרכז הנדל"ן מ-4 בנובמבר 2026, כחודשיים אחרי ההחלטה המסמכים המתוקנים עדיין לא פורסמו. במקביל נקבע דיון פנימי בוועדת משנה של הוותמ"ל על ההמלצה בעניין זכויות המדינה, בלי בעלי הקרקע ונציגיהם. נציגי הבעלים טוענים שהתקיימו שלוש ישיבות על התוכנית מאז מאי, ואף פרוטוקול לא פורסם. עורכי הדין מטעמם טוענים שאין היגיון בכך שהמדינה תנסה לקבל את זכויות הבעלים בניגוד לעמדת החוקר, בוודאי בלי לזמן אותם לדיון.

בצד השני, רמ"י מסרה שמליאת הוותמ"ל טרם קיבלה החלטה על דוח החוקר, שהיא אינה משתתפת בדיון ושתבחן כל החלטה כשתתקבל. הוותמ"ל מסרה שהתוכנית בשלב ההתנגדויות, דחתה בתוקף את טענות ה"מחטף" והבהירה שההחלטה והפרוטוקול יפורסמו כנדרש בחוק.

מה זה אומר עבורכם

לבעלי קרקע בפי גלילות

• ההמלצה עוד לא החלטה. כל עוד הוותמ"ל לא הכריעה, אין לראות בהחלטת הביניים תוספת זכויות מובטחת. הערכות שווי שמבוססות עליה צריכות להיות שמרניות.
• עקבו אחרי פרסום הטבלאות המתוקנות. מרגע הפרסום יש 21 יום להגיש התנגדות. זה החלון שבו בעלים יכולים להשפיע על ההקצאה שלהם, ולכן כדאי להיערך מראש עם שמאי ועורך דין מקרקעין.
• התארגנות משתלמת. בתוכנית איחוד וחלוקה בהיקף כזה, בעלים מאורגנים מגיעים לדיונים עם עמדה מקצועית אחת. למדריך על מוסדות התכנון ושלבי האישור, ראו המדריך למוסדות התכנון בישראל.

לקונים ולמשקיעים באזור

• אלפי הדירות של פי גלילות הן היצע עתידי, לא היצע של השנים הקרובות. התוכנית עדיין בשלב ההתנגדויות, ואחריה צפויים אישור, שיווק קרקעות ובנייה.
• לתושבי השכונות הסמוכות, כמו רמת אביב ג', כדאי להכיר את הכלים: איך בודקים תוכניות בנייה עתידיות, ומה עושים אם תוכנית פוגעת בשווי הדירה, במדריך לתביעת פיצוי לפי סעיף 197.
• מגה-תוכניות בשרון נוטות להיתקע בהתנגדויות. דוגמאות קרובות הן נוף ירקון בהוד השרון ומתחם הטפר בהוד השרון. מספר הדירות בתחילת הדרך הוא נקודת פתיחה בלבד.

מה הלאה

1. דיון בוותמ"ל בהמלצת החוקר בעניין 211 הדונם.
2. פרסום המסמכים המתוקנים ל-21 יום והגשת התנגדויות עליהם.
3. דוח סופי של החוקר והחלטת מליאת הוותמ"ל על התוכנית.

שאלות נפוצות

כמה דירות מתוכננות בפי גלילות?

תוכנית דרום גלילות (תמ"ל 3007) כוללת כ-19,300 יחידות דיור בבניינים של 7 עד 40 קומות, וכ-1.66 מיליון מ"ר של מסחר ותעסוקה.

מה המליץ חוקר ההתנגדויות?

החוקר אדיב נקאש קבע בהחלטת ביניים שכ-211 דונם שהופקעו לבית עלמין שלא נבנה יועברו "מתחת לקו" בטבלאות האיחוד והחלוקה, כך שהמדינה לא תקבל בגינם זכויות בנייה.

האם ההמלצה מחייבת?

לא. המלצות חוקר ההתנגדויות אינן מחייבות, והוותמ"ל רשאית לקבל, לדחות או לשנות אותן. נכון ל-4 בנובמבר 2026 טרם התקבלה החלטה.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, רנית נחום-הלוי, "חשש למחטף: המדינה תדון בדלתיים סגורות בהמלצה לצמצם את זכויותיה בפי גלילות", 04.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, נמרוד בוסו, "ניצחון לבעלי הקרקע בגלילות", 03.09.2026.
• כלכליסט, גיא נרדי, אישור הנוסח המתוקן של תוכנית דרום גלילות להפקדה, 04.09.2025.
• קליקת הנדל"ן, "45 התנגדויות בפי גלילות" (על פי TheMarker), 27.08.2026.