נדל״ן מסחרי נדל"ן מסחרי | היטל השבחה
קניון סביונים: היטל ההשבחה על 5 קומות משרדים נחתך ל-5.65 מיליון ש"ח
השמאית המכריעה הכירה בעלויות חיזוק של כ-22 מיליון ש"ח, בהקצאת שטחים לעירייה ובפגיעה בפדיון. מה ההכרעה מלמדת בעלי נכסים מסחריים
בכתבה · 6 פרקים
היטל ההשבחה על הרחבת קניון סביונים ביהוד ירד מכ-17.67 מיליון ש"ח, כפי שדרשה הוועדה המקומית יהוד-מונוסון, ל-5,650,300 ש"ח בלבד. השמאית המכריעה אורית גלן קבעה שההשבחה מהתוכנית, שמוסיפה לקניון חמש קומות משרדים, מסתכמת בכ-11.3 מיליון ש"ח ולא בכ-35.35 מיליון. את הפער יצרו שלושה ניכויים שהוכרו: עלויות חיזוק של כ-22 מיליון ש"ח, הקצאת שטחים לעירייה ואובדן הכנסות בזמן הבנייה. ההכרעה רלוונטית לכל בעל נכס מסחרי שמוסיף זכויות בנייה על מבנה קיים.
מה מתוכנן בקניון סביונים
הקניון נמצא בדרך משה דיין 3, בשכונת קריית סביונים ביהוד, על מגרש של כ-8 דונם. המבנה הקיים כולל ארבע קומות מעל חניון תת-קרקעי: מסחר בקומות התחתונות, ומשרדים, קליניקות וחדר כושר בקומות העליונות. הבעלים היא JTLV1 שותפות, מקבוצת קרנות הנדל"ן JTLV.
התוכנית, שאושרה למתן תוקף בפברואר 2024, מגדילה את זכויות הבנייה במתחם מכ-22.2 אלף מ"ר לכ-35.6 אלף מ"ר, תוספת של כ-13.3 אלף מ"ר. מעל הקניון ייבנו חמש קומות משרדים וקומה טכנית, והמבנה יגיע לעשר קומות מעל הקרקע. לקומות המשרדים מוקצים כ-9,250 מ"ר שטחים עיקריים וכ-4,000 מ"ר שטחי שירות. בנייה של משרדים מעל מסחר קיים היא מגמה רחבה, ועל ההיגיון הכלכלי שלה כתבנו בכתבה על מגדלי עירוב שימושים.
הוועדה מול ההכרעה: הטבלה
| נושא | שומת הוועדה המקומית | הכרעת השמאית המכריעה |
|---|---|---|
| שווי במצב הקודם | כ-118.5 מיליון ש"ח | כ-116.8 מיליון ש"ח |
| שווי במצב החדש (אחרי ניכויים) | כ-153.8 מיליון ש"ח | כ-128.1 מיליון ש"ח |
| שווי קרקע למשרדים, למ"ר בנוי | 3,800 ש"ח | 3,350 ש"ח |
| ההשבחה | כ-35.35 מיליון ש"ח | כ-11.3 מיליון ש"ח |
| היטל ההשבחה (50% מההשבחה) | כ-17.67 מיליון ש"ח | 5,650,300 ש"ח |
לפי חישוב בקומה, ההיטל ירד בכ-12 מיליון ש"ח, כ-68% פחות מדרישת הוועדה. החברה מצדה טענה שלא נוצרה השבחה כלל, כי שווי הנכס במצב החדש אינו גבוה מהשווי הקודם. השמאית דחתה את הטענה הזו, אבל גם קיבלה חלק גדול מהטיעונים שהפחיתו את השווי.
שלושת הניכויים שהכריעו את התוצאה
1. עלויות חיזוק והתאמות הנדסיות
כדי להוסיף חמש קומות על מבנה קיים צריך לחזק את השלד. חוות דעת הנדסית העריכה את עלויות השלד והחיזוק בכ-21.95 מיליון ש"ח ללא מע"מ, והשמאית הפחיתה את הסכום משווי הנכס במצב החדש. ההיגיון פשוט: קונה שמשלם על הזכויות יודע שיצטרך להוציא את הסכום הזה לפני שיבנה מטר אחד, ולכן הזכויות שוות פחות.
2. הקצאת שטחים לציבור
לפי הסכם מדצמבר 2021, החברה תעביר לעירייה ללא תמורה 800 מ"ר שטחים עיקריים ומרפסת של 290 מ"ר. הוועדה טענה שמדובר בעניין חוזי מול העירייה, שלא נקבע בתוכנית. השמאית הפחיתה בכל זאת כ-5.26 מיליון ש"ח כולל מע"מ, יותר מ-4.5 מיליון ש"ח שהחברה עצמה העריכה.
3. פגיעה בפעילות המסחרית בזמן הבנייה
החברה טענה לירידה של 23% בפדיון בגלל רעש, אבק, משאיות וצמצום חניה. השמאית הכירה בפגיעה של 10% בפדיון למשך שנה, והפחיתה כ-788 אלף ש"ח.
לצד הניכויים, גם הפער בשווי הקרקע למשרדים, 3,350 ש"ח למ"ר בנוי במקום 3,800, השפיע על התוצאה. כשמכפילים הפרש של 450 ש"ח בכ-9,250 מ"ר עיקריים, מתקבל הפרש של כ-4.2 מיליון ש"ח בשווי (חישוב בקומה, על השטחים העיקריים בלבד).
מה זה אומר עבורכם
לבעלי נכסים מסחריים שמוסיפים זכויות: היטל השבחה אינו מספר קבוע. הוא תוצאה של שומה, ויש בה מקום לוויכוח מקצועי. עלויות חיזוק, מטלות ציבוריות ואובדן הכנסות בתקופת הבנייה הם רכיבים שכדאי לתעד מראש, בחוות דעת הנדסית ובנתוני פדיון, ולא רק אחרי שמגיעה השומה. הסבר מלא על אופן החישוב תמצאו במדריך היטל השבחה של בקומה.
למשקיעים בנדל"ן מניב: בתוכנית שמוסיפה זכויות, ההיטל הוא חלק מעלות הפרויקט. פער של 12 מיליון ש"ח משנה את כדאיות ההשקעה. לפני רכישה של נכס עם "פוטנציאל זכויות", כדאי לבדוק אם ההיטל כבר שולם, אם נקבע ואם הוא שנוי במחלוקת. עוד על המדדים שכדאי לבדוק במדריך הסיכונים והמדדים בהשקעה בנדל"ן מסחרי, ותמונת מצב של שוק המשרדים בסקירת שוק המשרדים והלוגיסטיקה 2026.
מה ההליך: מי שחולק על גובה השומה יכול לבקש שמאי מכריע בתוך 45 יום מקבלת השומה. מי שחולק על עצם החיוב פונה לוועדת הערר המחוזית. גם על הכרעת השמאי המכריע אפשר לערור לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 יום. הכרעות נוספות מהתקופה האחרונה ריכזנו בכתבה על 3 הכרעות חדשות בנושא פטור מהיטל השבחה ובכתבה על התעריף האחיד בחולון.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין שמאי מכריע לוועדת ערר?
שמאי מכריע דן בגובה ההשבחה, כלומר במחלוקת שמאית על השווי. ועדת הערר המחוזית דנה בשאלות משפטיות, למשל אם בכלל קמה חובת תשלום או אם חל פטור.
האם עלויות חיזוק מבנה תמיד מוכרות בחישוב ההשבחה?
לא אוטומטית. בקניון סביונים העלויות הוכרו על סמך חוות דעת הנדסית מפורטת. כל מקרה נבחן לפי הנתונים שלו, ולכן חשוב לבסס את העלויות מקצועית.
כמה אחוז מההשבחה משלמים?
היטל ההשבחה עומד על 50% מעליית שווי המקרקעין בעקבות התוכנית, כפי שנקבע גם במקרה הזה. יש מקרים של פטורים והנחות, למשל בהתחדשות עירונית.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, רנית נחום-הלוי, "מכה לעיריית יהוד: היטל ההשבחה על הרחבת קניון סביונים נחתך ב-12 מיליון שקל", 05.11.2026.
- כל זכות, "השגה על היטל השבחה (הליך)", נבדק 10.11.2026.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
