מגדלים של 70 קומות ליד תחנת השלום, ומי שנשאר מחוץ לתוכנית

תוכנית "מרחב מעורב יגאל אלון" (תא/מק/5084) מתכננת על כ-18.7 דונם בתל אביב שני מגדלי מגורים של עד 70 קומות ומגדל תעסוקה של עד 60 קומות, עם מסחר ושטחי ציבור, ליד תחנת המטרו "השלום". התוכנית כבר הופקדה. עכשיו בעלי שתי חלקות סמוכות, ביגאל אלון 122–124, עותרים לבית המשפט המחוזי. לטענתם החלקות שלהם הוצאו מהתוכנית, אף שחלק מהן מיועד לכניסה לתחנה, ולכן הם לא נהנים מקפיצת הערך שהתוכנית יוצרת. במרכז המקרה עומדת שאלה שתחזור בכל תחנת מטרו בגוש דן: מי נהנה מהערך שהמטרו יוצר, ומי נושא בנטל.

מה מתוכנן במתחם

מספר הדירות שיוקמו בתוכנית לא פורסם בדיווחים, ולכן לא נכלל כאן.

למה דווקא השלום

אזור השלום עובר בשנים האחרונות שינוי של ממש. בינואר 2026 הציגה הוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל) את תוכנית מרכז התחבורה המשולב (מתח"ם) "השלום", תת"ל 214. התוכנית מחברת את תחנת הרכבת, שתורחב לארבע מסילות, עם הקו האדום של הרכבת הקלה ועם קווי המטרו M1 ו-M2. היא כוללת גם קירוי של האיילון וגשר הולכי רגל חדש. לפי אותו פרסום, המתח"ם צפוי להיות אחד ממרכזי התחבורה העמוסים בציר האיילון.

הכסף הגדול כבר מגיע לציר יגאל אלון:

• אמות ורבד (פברואר 2026): אמות רכשה 50% מהזכויות בבניין משרדים בפינת יגאל אלון ונח מוזס, ב-240 מיליון ש"ח. השותפות מתכננת מגדל משרדים של כ-65 אלף מ"ר בהשקעה כוללת של כ-1.7 מיליארד ש"ח. בגלל הקרבה לתחנת מטרו חל על זכויות מעבר ל-23 אלף מ"ר היטל של 65%.
• גב-ים במתחם טרה (מאי 2026): גב-ים חתמה על רכישת רוב הזכויות בכ-4.6 דונם בין יגאל אלון, בן שמן והאיילון, בכ-830 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ. לפי דיווחים, התוכנית הקיימת במתחם מאפשרת ארבעה מגדלי מגורים עם 663 דירות, משרדים ושטחי ציבור.

על ההיטלים שמוטלים על נכסים ליד תחנות מטרו, ועל הדרכים להפחית אותם עד סוף 2030, הרחבנו במדריך היטלי המטרו.

העתירה: "החלקות שלנו הן הכניסה לתחנה"

בעלי החלקות ביגאל אלון 122–124, שמיוצגים בידי משרד עו"ד ענת בירן, הגישו לאחרונה עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב. אלה טענותיהם העיקריות:

• החלקות הוחרגו מגבולות התוכנית וממתחם האיחוד והחלוקה, אף שהן מיועדות לכניסה לתחנת המטרו.
• כ-602 מ"ר מהחלקות מיועדים להפקעה לצמיתות. כ-301 מ"ר נוספים ייתפסו ויופקעו זמנית, ולטענתם יישארו אחרי העבודות רצועה כלואה שאי אפשר להשתמש בה.
• הם לא קיבלו הודעה אישית על הפקדת התוכנית. הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדות שלהם ואת בקשתם להאריך את המועד, בלי לזמן אותם לדיון.
• הוראה בתוכנית שאפשרה חיבור תת-קרקעי לתחנה דרך החלקות שלהם בוטלה בהמשך.

יו"ר ועדת הערר המחוזית התירה לעותרים לערור על ביטול החיבור התת-קרקעי ועל התאמת התוכנית לתמ"א 70. את הבקשה לערור על ההחרגה עצמה היא דחתה, בגלל מועד הגשת ההתנגדות. העתירה מבקשת לבטל את ההחלטה הזו ולאפשר לדון בהחרגה בוועדת הערר.

המספרים שבעתירה

לפי חישוב של בקומה, מדובר בשווי גבוה פי 7 בערך בתחום התוכנית. העותרים כבר הגישו תביעה לפיצויי ירידת ערך, ולפי הנתונים בעתירה הם מעריכים את הפיצויים בכ-82 מיליון ש"ח: כ-64.8 מיליון ש"ח על ירידת ערך וכ-17 מיליון ש"ח על הפקעה. אלה הערכות של העותרים, ובית המשפט טרם הכריע בהן.

מה עונים הרשויות

לפי הוועדה המקומית תל אביב-יפו, על המגרש שבעתירה חלה תוכנית התשתית הלאומית של המטרו, ולכן "לא היה מקום להכלילו בתכנית". לדבריה, המגרש יתוכנן במסגרת תכנון תחנות המטרו, והיא תלמד את העתירה ותשיב לבית המשפט. ממטה התכנון הלאומי נמסר שעמדתו תוצג בבית המשפט.

מה זה אומר עבורכם

לבעלי נכסים ליד תחנות מטרו: הערך שהמטרו יוצר לא מתחלק באופן אוטומטי. הוא תלוי בגבולות התוכנית שחלה על הנכס. מגרש שנכלל באיחוד וחלוקה נהנה מהזכויות החדשות. מגרש שנשאר בתחום תוכנית תשתית עלול להיות מופקע בחלקו, בלי לקבל את הזכויות. כדאי לעקוב אחרי פרסומי ההפקדה ולהגיש התנגדות בזמן, כי כאן ההחלטה של ועדת הערר נשענה בדיוק על המועד.

לרוכשים ולמשקיעים: מגדלים של 60–70 קומות ליד מרכז תחבורה הם מגמה ולא אירוע נקודתי. בגבעתיים, למשל, היתרים במתחם כצנלסון מותנים בהפעלת המטרו, כפי שפירטנו בכתבה על 2,500 הדירות בגבעתיים. מתוכנית מופקדת ועד אכלוס עוברות בדרך כלל שנים רבות, ועתירות כמו זו יכולות להאריך את הדרך. על מה שקורה במזרח העיר כתבנו גם בכתבה על תוכנית המתאר למזרח תל אביב.

לשוק המשרדים: מגדל תעסוקה של עד 60 קומות מצטרף להיצע גדול שמתוכנן בציר. על המצב בצד המשרדים של המתחם השכן כתבנו בכתבה על WeWork בטוהא 2.

שאלות נפוצות

כמה קומות יהיו במגדלים של מתחם יגאל אלון?

לפי התוכנית המופקדת, שני מגדלי המגורים יהיו בני עד 70 קומות ומגדל התעסוקה בן עד 60 קומות. מספר הדירות לא פורסם.

האם התוכנית אושרה סופית?

לא. התוכנית הופקדה, ובעלי חלקות סמוכות הגישו נגדה עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב. בית המשפט עוד לא הכריע.

אילו קווים יעברו בתחנת השלום?

לפי תוכנית המתח"ם (תת"ל 214) שהוצגה בינואר 2026, המרכז יחבר את תחנת רכבת ישראל, הקו האדום של הרכבת הקלה וקווי המטרו M1 ו-M2.

מקורות

• ynet, הילה ציאון, עתירה נגד תוכנית "מרחב מעורב יגאל אלון", 10.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, לי סעדון, "קירוי לאיילון וגשר הולכי רגל: הות"ל מקדמת מרכזי תחבורה משולבים כחלק ממערך המטרו", 19.01.2026.
• מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "בהשקעה של 1.7 מיליארד ש"ח: אמות ורבד יקימו מגדל חדש על יגאל אלון", 05.02.2026.
• מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "תמורת 830 מיליון ש"ח: גב-ים רכשה קרקע למגורים ותעסוקה על ציר יגאל אלון בת"א", 08.05.2026.