הלוואה בשעבוד הדירה? מאוקטובר הבנק סופר גם את המשכנתא הקיימת

מ-1 באוקטובר 2026, מי שלוקח הלוואה נוספת בשעבוד דירה שכבר רשומה עליה משכנתא נבחן אחרת. הבנק מחבר את ההחזר החודשי של ההלוואה החדשה להחזרים של כל ההלוואות שכבר רשומות על אותה דירה, אצל כל גורם מממן, ובודק את הסכום כולו מול ההכנסה הפנויה המלאה. עד היום ההחזר על המשכנתא הקיימת רק הופחת מההכנסה, ונבדקה רק ההלוואה החדשה. התקרה לא השתנתה: עד 50% מההכנסה הפנויה, ומעל 40% הבנק נדרש להקצות יותר הון. בפועל, משקי בית רבים שעמדו בבדיקה עד ספטמבר כבר לא עומדים בה.

זה חשוב במיוחד עכשיו. חלק ממבצעי סוף השנה של הקבלנים נשענים על הון עצמי שמגיע מהלוואה בשעבוד נכס קיים, לעיתים דירת ההורים. כתבנו על כך במדריך להון עצמי בשעבוד דירת ההורים. אם הדירה המשועבדת כבר נושאת משכנתא, הכלל החדש עשוי להקטין את סכום ההלוואה שאפשר לקבל, או לסגור את האפשרות לגמרי.

מה בדיוק השתנה

השינוי נקבע בחוזר 2840 של הפיקוח על הבנקים (8 בפברואר 2026), שמתקן את הוראת ניהול בנקאי תקין 329. זו ההוראה שמגבילה את ההלוואות לדיור. מועד התחילה המקורי היה 1 ביולי 2026. בחוזר 2852 (30 ביוני 2026) נדחה המועד ל-1 באוקטובר 2026, בעקבות בקשות של המערכת הבנקאית.

דוגמה: אותה משפחה, תשובה אחרת

בכלכליסט הובאה דוגמה שממחישה את הפער. משק בית עם הכנסה נטו של 20,000 ש"ח בחודש משלם 6,000 ש"ח משכנתא ומבקש הלוואה נוספת בהחזר של 4,500 ש"ח.

• בשיטה הישנה: 4,500 ש"ח מתוך 14,000 ש"ח שנשארו אחרי המשכנתא, כלומר כ-32%. ההלוואה עוברת.
• בשיטה החדשה: 10,500 ש"ח מתוך 20,000 ש"ח, כלומר 52.5%. זה מעל התקרה, וההלוואה נדחית.

יש לזכור גם שרוב הבנקים לא מגיעים בכלל ל-50%. לפי ביזפורטל, רובם עוצרים כבר סביב 35%–40%, כי מעל 40% ההלוואה מחייבת הקצאת הון גבוהה יותר.

מה לא נכלל בבדיקה

ההוראה כוללת כמה חריגים שכדאי להכיר לפני שמוותרים על הבקשה:

• הלוואות שמסתיימות בתוך 18 חודשים לא נספרות בהחזר החודשי.
• הלוואת גישור שתקופתה המקורית עד שלוש שנים פטורה ממגבלת יחס ההחזר.
• הלוואה לכל מטרה עד 120,000 ש"ח פטורה גם היא ממגבלת יחס ההחזר.
• דירה ללא שעבוד: מי שלוקח משכנתא ראשונה על דירה נקייה מהלוואות לא מושפע ישירות מהשינוי.

בהלוואות בולט ובלון נספר תשלום הריבית החודשי, ובהלוואה עם תקופת גרייס נספר ההחזר הצפוי אחרי שהגרייס מסתיים.

את מי זה פוגע

לפי נתוני בנק ישראל שהובאו בכלכליסט, באוגוסט 2026 ניטלו כ-0.5 מיליארד ש"ח בחודש בהלוואות חדשות לכל מטרה בשעבוד נכס. יחס ההחזר הממוצע בהן היה כ-24% מההכנסה הפנויה, ובמשכנתאות הרגילות 29.2%. כשמחברים את שני ההחזרים, לווה ממוצע עלול לעבור את רף ה-40%. הקבוצות שצפויות להרגיש את זה ראשונות:

• הורים שממנים הון עצמי לילדים מהלוואה על דירה שעדיין יש עליה משכנתא. ההחזר על המשכנתא שלהם ייספר עכשיו בבדיקה. בנוסף, כשההורים משמשים ערבים, הבנק מכיר רק בחצי מההכנסה שלהם, כפי שפירטנו בכתבה על כלל חצי מהכנסת ההורים.
• בעלי דירות שמממנים שיפוץ, השקעה או רכישה נוספת מהלוואה על הבית.
• משקי בית שאיחדו חובות לתוך הלוואה בשעבוד הדירה.

לא כולם מרוצים מהכלל. לירן סלע, מנכ"ל סלע השקעות ופיננסים, אמר לכלכליסט שהכלל ידחוף לווים לאשראי חוץ-בנקאי יקר יותר. בנק ישראל מסביר שהמטרה היא למנוע ממשקי בית לקחת חוב שלא יוכלו לשרת אם הריבית או יוקר המחיה יעלו. הלוואה חוץ-בנקאית אינה פתרון אוטומטי: היא בדרך כלל יקרה יותר, ושווה לקרוא קודם את מה השתנה ביחסים בין גופי האשראי ליועצי המשכנתאות.

מה זה אומר עבורכם

• חשבו את יחס ההחזר בעצמכם, לפני שאתם חותמים. חברו את כל ההחזרים החודשיים על הדירה (משכנתא קיימת והלוואה חדשה) וחלקו בהכנסה הפנויה. מעל 40% צפויה בעיה ברוב הבנקים.
• אל תתחייבו לקבלן לפני אישור עקרוני. אם ההון העצמי לעסקה תלוי בהלוואה על דירה קיימת, קבלו קודם אישור עקרוני לפי הכללים החדשים. כך עובד תהליך אישור המשכנתא.
• בדקו את מבנה ההלוואה. הלוואה קטנה יותר (עד 120,000 ש"ח), תקופה ארוכה יותר שמקטינה את ההחזר החודשי או הלוואת גישור לטווח קצר יכולות לשנות את התמונה. כל אחת מהן כרוכה בעלות ובסיכון משלה.
• שקלו מחזור. לפעמים מחזור של המשכנתא הקיימת לתקופה ארוכה יותר מוריד את ההחזר החודשי ומשאיר מקום להלוואה נוספת. מתי מחזור משתלם ומה עולות עמלות הפירעון.
• שימו לב ללוח הזמנים. החלטת הריבית הבאה של בנק ישראל צפויה ב-23 בנובמבר, וגם המגבלות על מבצעי המימון של הקבלנים הן הוראת שעה שתוקפה עד סוף 2026. פירטנו את זה בכתבה על פקיעת ההגבלות.

שאלות נפוצות

אני לוקח משכנתא ראשונה על דירה חדשה. זה נוגע אליי?

לא באופן ישיר. השינוי חל כשנלקחת הלוואה על דירה שכבר רשומות עליה הלוואות. בדירה ללא שעבוד נבדק ההחזר של המשכנתא החדשה, כמו קודם. אבל אם חלק מההון העצמי שלכם מגיע מהלוואה על דירה אחרת שיש עליה משכנתא, ההלוואה הזו תיבדק לפי הכללים החדשים.

האם הכלל חל גם על הלוואה מגוף חוץ-בנקאי?

הוראה 329 חלה על הבנקים. עם זאת, כשבנק בודק בקשה, הוא סופר את ההחזרים על כל ההלוואות שרשומות על הדירה, גם אם ניתנו בבנק אחר או בגוף מממן אחר.

אילו הלוואות פטורות?

הלוואה לכל מטרה עד 120,000 ש"ח והלוואת גישור שתקופתה המקורית עד שלוש שנים פטורות ממגבלת יחס ההחזר. בנוסף, הלוואות שנותרו להן עד 18 חודשים לא נספרות בהחזר החודשי.

מקורות

• בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, חוזר 2852 "מגבלות בקשר להלוואות לדיור" (הוראת ניהול בנקאי תקין 329), 30.06.2026, כולל הפניה לחוזר 2840 מ-08.02.2026.
• כלכליסט, שקד גרין ערבה, "מתכננים הלוואה על חשבון הדירה? מהחודש הבא הבנק עלול לסרב", 28.09.2026.
• ביזפורטל, ענת גלעד, "הורים שעוזרים במשכנתא: הבנקים יכירו בחצי בלבד מההכנסה שלהם", 02.11.2026.
• קליקת הנדל"ן, "מ-1 באוקטובר: יחס ההחזר ייבדק על כל ההלוואות שעל הדירה", 27.09.2026 (עודכן 02.11.2026).
• ynet, הילה ציאון, מבצעי סוף השנה של הקבלנים, 11.11.2026.