קריית אליעזר בחיפה: שינויים אורבניים בשכונה ותיקה

קריית אליעזר היא שכונת שיכונים מתחילת שנות ה-50 במערב חיפה, בין העיר התחתית לכניסה הדרומית לעיר, בסמוך לתחנת הרכבת בת גלים ולבית החולים רמב"ם. השכונה עוברת עכשיו את אחד מתהליכי ההתחדשות הגדולים בעיר. תוכנית אב שאושרה בשנים 2020–2021 מחלקת אותה לכ-30 מתחמי תכנון. במתחם האצטדיון הישן כבר נבנו מאות דירות, ובשנים 2025–2026 קיבלו כמה תוכניות פינוי־בינוי גדולות אישור בוועדה המחוזית. עם זאת, בחלק גדול מהמתחמים עוד לא התחילה בנייה, וההתחדשות צפויה להימשך שנים ארוכות.

משיכון של שנות ה-50 לשכונה עם כיכר ומגדל

קריית אליעזר נבנתה בשנות ה-50 כשכונת דיור ציבורי בשטח של כ-950 דונם. לפי סקירה שפורסמה ב-N12, רבים מתושביה הראשונים היו עולים מיוון ומרומניה שעבדו בנמל חיפה. את דמות השכונה קבעו בעיקר "בנייני רכבת", בלוקים ארוכים בני ארבע קומות שנבנו בשורות. בחלקה הדרומי נבנו בתי דירות נמוכים יותר. במרכז השכונה עוברת שדרה ירוקה רחבה, ולאורכה גני ילדים, בתי ספר, מרפאות ומתנ"ס.

בתחילת שנות ה-60 נוסף לשכונה מתחם מאירהוף: כיכר ציבורית גדולה עם מבני מסחר וציבור ומגדל מגורים גבוה, שתכנן האדריכל אלפרד מנספלד. מגדל מוקדם כזה לא היה דבר נפוץ בשכונת שיכונים של אותה תקופה. לפי הצגת תוכנית האב בגלובס, המגדל והמבנים הבולטים סביב הכיכר מיועדים לשימור ולא להריסה. לפי Calcalist היו בשכונה ב-2020 כ-5,000 יחידות דיור.

האצטדיון שפינה מקום לשכונה

במשך עשרות שנים זוהתה השכונה בעיקר עם הכדורגל. אצטדיון קריית אליעזר היה ביתה של מכבי חיפה החל מ-1955, ומ-1991 שיחקה בו גם הפועל חיפה. ב-2014 הוא נסגר, והקבוצות עברו לאצטדיון סמי עופר בכניסה הדרומית לעיר. כך התפנה לבנייה מגרש גדול בלב השכונה.

על שטח האצטדיון אושרה ב-2013 תוכנית לכ-550 דירות ב-11 בניינים, וכן מבני ציבור. בפברואר 2023 דווח ב-N12 שתשעה בניינים עם 457 דירות כבר מאוכלסים, ושני הבניינים האחרונים ומבני הציבור טרם נבנו. השכונה החדשה הביאה איתה משפחות צעירות. לפי אותה סקירה גדל מספר הילדים בגילי 0–4 בכ-29% בעשור שעד 2018, ובאותה תקופה גדלה אוכלוסיית השכונה כולה בכ-1.6% בלבד.

תוכנית האב: 30 מתחמים ושינוי קנה מידה

עיריית חיפה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הציגו את תוכנית האב לקריית אליעזר ולקריית אליהו לציבור בנובמבר 2019. בנובמבר 2020 דווח שהעירייה אישרה אותה. לפי Calcalist אישרה הוועדה המקומית את תוכנית האב ב-2021. התוכנית משלבת פינוי־בינוי עם חיזוק והרחבה של מבנים קיימים, ומחלקת את השכונה לתתי־מתחמים. לכל מתחם נקבע "כרטיס מתחם" עם זכויות בנייה, גובה והנחיות תכנון, כדי שההתחדשות תוכל להתקדם בשלבים. בגרסה שהוצגה ב-2019 דובר על צפיפות של כ-60 יחידות דיור לדונם ועל מגדלים של עד 22 קומות.

תוכנית אב איננה תב"ע, ולכן היא לא מקנה זכויות בנייה בעצמה. כל מתחם צריך לעבור תהליך סטטוטורי משלו בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית. לפי Calcalist, נכון לספטמבר 2025 קודמו תוכניות התחדשות בכל 30 המתחמים בשכונה, בשלבים שונים. באותו דיווח הובאה גם עמדת מהנדס העיר, שלפיה הצפיפות שאושרה בחלק מהתוכניות גבוהה ממה שהשכונה יכולה לשאת.

איפה עומדות התוכניות הגדולות

הטבלה מרכזת תוכניות שהסטטוס שלהן פורסם בכלי תקשורת. לא מדובר ברשימה מלאה של כל מתחמי השכונה. מספרי התוכניות הרשמיים לא אומתו מול אתר מינהל התכנון, וכדאי לבדוק כל מתחם במערכת "תכנון זמין" לפני שמקבלים החלטה.

אזור (לפי רחובות)	קיים	מתוכנן	סטטוס לפי הדיווחים
רוטשילד–המעפילים	168 דירות	כ-760 דירות בתשעה בניינים	אושרה בוועדה המקומית ב-2021. לפי N12 אושרה סופית בסוף 2022. כוללת מענק ממשלתי של כ-16 מיליון ש"ח ודירות להשכרה בהנחה
יואב–שדרות ההגנה	98 דירות בחמישה בניינים	כ-465 דירות, כולל שני מגדלים בני 33 קומות	מתן תוקף בתנאים בוועדת המשנה להתחדשות עירונית של המחוזית, נובמבר 2025
רחוב צה"ל	96 דירות	430 דירות בשני מגדלים בני 34 קומות	אושרה בוועדה המחוזית, יולי 2026
אלנבי–צה"ל ("מתחם 11")	160 דירות בשבעה בניינים	כ-670 דירות, מגדלים של 20–32 קומות ובניין בן 10 קומות	אושרה למתן תוקף בוועדה המחוזית, יולי 2026
אלנבי–צה"ל–הגדנ"ע (כ-42 דונם)	216 דירות בעשרה בניינים	950 דירות בשישה בניינים של 22–35 קומות	אושרה להפקדה בלבד, אוגוסט 2026

"אושרה" עדיין לא אומר שהבנייה מתחילה. אחרי מתן תוקף לתב"ע צריך עוד לקבל היתרי בנייה, להשלים את פינוי הדיירים ולמצוא פתרונות דיור זמניים. בפרויקטים בהיקף כזה התהליך הזה נמשך בדרך כלל כמה שנים. בתוכנית שאושרה להפקדה בלבד אפשר עוד להגיש התנגדויות, והיא עשויה להשתנות.

מה התוכניות מבטיחות למרחב הציבורי

תוכניות המתחמים כוללות יותר מדירות. התוכנית ב"מתחם 11" מקצה כ-5.7 דונם למבני ציבור, בהם בית ספר יסודי וגני ילדים, וכ-4.5 דונם לשטחים פתוחים. היא כוללת גם חזית מסחרית לאורך אלנבי וצה"ל, ומבנה "בית ההסתדרות" ההיסטורי, שנמצא ברשימת השימור העירונית, יישמר. בתוכנית ברוטשילד–המעפילים חניה תת־קרקעית מאפשרת להרחיב את הרחובות ולשמור על עצי האקליפטוס, כפי שדווח בגלובס. התוכנית המופקדת באלנבי–צה"ל–הגדנ"ע מרחיבה את שטח בית הספר רעות בכ-4 דונם. בכמה מהתוכניות נקבעה גם מכסה של דירות קטנות.

תחבורה: רכבת ומטרונית

תחנת הרכבת חיפה בת גלים נמצאת ממש בצמוד לשכונה. היא נמצאת על הקו שמחבר את חוף הכרמל, מרכז השמונה ומרכזית המפרץ. התחנה מקשרת את השכונה לקריות, למרכז הארץ ולצפון בלי לעבור בכבישי העיר העמוסים. לאורך שדרות ההגנה עובר תוואי המטרונית, ולפי N12 שני קווי מטרונית משרתים את השכונה ומחברים אותה לעיר התחתית, לקריות ולמת"ם. הרכבל העירוני החדש של חיפה יוצא ממרכזית המפרץ ועולה אל הטכניון ואל אוניברסיטת חיפה. הוא לא עובר בקריית אליעזר.

הקרבה לכבישי הגישה הדרומיים ולעיר התחתית היא יתרון, אבל היא מביאה גם תנועה כבדה. הכפלה ושילוש של מספר הדירות יגדילו את העומס, ולכן בחלק מהתוכניות שולבו הרחבת רחובות וחניה תת־קרקעית. מי שבודק את השכונה צריך לזכור שבתקופת הבנייה, שתימשך שנים, צפויים חסימות, אתרי עבודה ומחסור זמני בחניה.

הים במרחק הליכה, עם מסילה באמצע

חוף בת גלים והמושבה הגרמנית נמצאים במרחק של כ-15–20 דקות הליכה מהשכונה, לפי הסקירה ב-N12. אחד המתחמים שאושרו לאחרונה נמצא כ-500 מטר מקו החוף. מסילת הרכבת עוברת בין קריית אליעזר לבין בת גלים והים, ולכן מגיעים לחוף דרך מעברים מוגדרים ולא בהליכה ישירה. בבת גלים קידמה העירייה בשנים האחרונות את טיילת הבה"ד בשטח שפונה מבסיס חיל הים. שלב ב' של העבודות התחיל בינואר 2023, והטיילת מיועדת לחבר את טיילת בת גלים ההיסטורית לחוף השקט. לא מצאנו פרסום רשמי עדכני על השלמת העבודות.

יתרונות ואתגרים

מה עובד לטובת השכונה

• מיקום מרכזי במערב העיר, קרוב לרמב"ם, לעיר התחתית ולחוף.
• תחנת רכבת בצמוד לשכונה ומטרונית בשדרה הראשית.
• שדרה ירוקה ומוסדות ציבור שכבר קיימים, ותוכניות שמקצות שטחים נוספים לחינוך ולשטחים פתוחים.
• מתחם מאירהוף ומבנים נוספים מיועדים לשימור, וכך תישמר לשכונה זהות היסטורית.

מה כדאי לקחת בחשבון

• מבנים ותיקים: רוב בנייני הרכבת נבנו בשנות ה-50 ובשנות ה-60, עשרות שנים לפני שתכנון לעמידות ברעידות אדמה הפך לדרישה מחייבת. בחלקם אין ממ"דים. בתוכנית שאושרה להפקדה באוגוסט 2026 נכתב במפורש שבאף אחד מ-216 הדירות שבמתחם אין מרחב מוגן.
• צפיפות: חלק מהתוכניות כוללות מגדלים של 32–35 קומות. מהנדס העיר טען שהצפיפות שאושרה בחלקן חורגת ממה שהשכונה יכולה לשאת, ולכן עדיין לא ברור איך תיראה השכונה במימוש מלא.
• שירותים מול קצב הגידול: ביולי 2026 התלוננו הורים במעריב על מחסור במעונות יום לגילי 0–3, על בעיות ביטחון אישי בשדרה ועל מעלית המתנ"ס, שאינה פועלת. העירייה השיבה שאין מחסור במסגרות חינוך ושיוקמו מסגרות נוספות ככל שיגדל מספר המשפחות.
• זמן וודאות: עלויות הבנייה עולות, ולכן היתכנות חלק מהפרויקטים עלולה להיפגע. גם תוכנית שאושרה יכולה להתעכב שנים עד שהבנייה מתחילה.

מה לבדוק לפני שקונים דירה בקריית אליעזר

1. אתרו את המתחם שבו נמצא הבניין לפי תוכנית האב, ובדקו במערכת "תכנון זמין" של מינהל התכנון אם קיימת לו תב"ע, ובאיזה שלב היא נמצאת: הכנה, הפקדה או תוקף.
2. בבניין ישן בתוך מתחם התחדשות בדקו כמה בעלי דירות חתמו ומה תנאי ההסכם. פירוט נמצא במדריך לקניית דירה בבניין שמיועד לפינוי־בינוי.
3. בררו אם הבניין עבר חיזוק, ואם יש בו ממ"ד או מקלט קרוב.
4. בדקו אילו אתרי בנייה צפויים בסביבה הקרובה בשנים הקרובות, ואיך הם ישפיעו על הגישה לבניין ועל החניה.
5. בררו אילו מסגרות חינוך פועלות היום, ומה מתוכנן במבני הציבור החדשים.
6. בדקו את המחירים מול עסקאות שנרשמו בפועל, למשל במאגר רשות המסים. הנתונים ב-N12 הראו עלייה של כ-110% במחירים בשכונה בעשור שקדם לפברואר 2023, אבל הם ישנים ואינם תחזית.

המידע כאן הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי, תכנוני או פיננסי. לפני עסקה כדאי להתייעץ עם עורך דין ושמאי שמכירים את התוכניות בשכונה.

שאלות נפוצות

איפה בדיוק נמצאת קריית אליעזר?

במערב חיפה, בין הכניסה הדרומית לעיר לבין העיר התחתית. מצפון לה, מעבר למסילת הרכבת, נמצאת בת גלים. בית החולים רמב"ם ותחנת הרכבת בת גלים נמצאים בסמוך.

האם יש בשכונה תוכנית התחדשות מאושרת?

יש תוכנית אב שאושרה בשנים 2020–2021, והיא מגדירה כ-30 מתחמים. לחלק מהמתחמים כבר אושרו תב"עות בוועדה המחוזית, וחלקם עוד בשלבי תכנון או הפקדה. צריך לבדוק כל מתחם בנפרד.

מה נבנה במקום אצטדיון קריית אליעזר?

שכונת מגורים חדשה. ב-2013 אושרה תוכנית לכ-550 דירות ב-11 בניינים ולמבני ציבור. ב-2023 כבר אוכלסו תשעה בניינים עם 457 דירות.

איך מגיעים מהשכונה לתחבורה ציבורית מהירה?

תחנת הרכבת חיפה בת גלים נמצאת בצמוד לשכונה, ולאורך שדרות ההגנה עובר קו המטרונית. הרכבל העירוני אינו משרת את השכונה ישירות.

כמה זמן ייקח עד שהשכונה תתחדש?

לא פורסם לוח זמנים כולל. גם בתוכניות שקיבלו תוקף צריך עוד להוציא היתרים ולפנות דיירים, ולכן ההתחדשות צפויה להימשך שנים רבות, מתחם אחרי מתחם.

האם הבניינים הישנים בטוחים ברעידת אדמה?

אין תשובה אחת לכל הבניינים. רובם נבנו לפני שהתקנים המודרניים לעמידות ברעידות אדמה נכנסו לשימוש, ובחלקם אין מרחב מוגן. כדי לדעת את מצבו של בניין מסוים צריך בדיקה הנדסית שלו.

שכונה ותיקה שמשנה קנה מידה

קריית אליעזר עוברת שינוי גדול: בלוקים בני ארבע קומות מתחלפים במגדלים בני 30 קומות ויותר, ומספר הדירות בשכונה עשוי לגדול פי כמה. במצב הנוכחי כבר יש בשכונה רכבת, מטרונית ושדרה ירוקה, ומחוץ למסילה נמצא הים. השאלה הפתוחה היא אם בתי הספר, מעונות היום, החניה והמרחב הציבורי יתפתחו באותו קצב כמו הבנייה. למי שמתעניין במגמה הרחבה, כדאי לקרוא גם על ההתחדשות העירונית בחיפה ובקריות ועל הקשר בין צפיפות, תחבורה וחניה.