התחדשות עירונית התחדשות עירונית | אשדוד
מ-168 ל-700 דירות: אושר הפינוי-בינוי של ICR ברובע ה' באשדוד
הוועדה המחוזית דרום אישרה את מתחם גאפונוב: שישה מגדלים של עד 31 קומות, מסחר, תעסוקה ו-14 דונם לציבור. מה השתנה מאז 2025, מה אומרת השמאות, ומה לבדוק
בכתבה · 6 פרקים
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז דרום אישרה את תוכנית הפינוי-בינוי במתחם גאפונוב שברובע ה' באשדוד: שישה בניינים ותיקים בני ארבע קומות, עם 168 דירות, ייהרסו, ובמקומם ייבנו תשעה בניינים עם 700 דירות, מהם שישה מגדלים של 26 עד 31 קומות. את התוכנית מקדמות עיריית אשדוד וחברת ICR ישראל קנדה ראם החזקות. בנוסף לדירות היא כוללת מסחר, תעסוקה, כ-14 דונם למבני ציבור, כיכר עירונית, ושדרוג של אולם הספורט, הספרייה ומתחם מעונות היום של השכונה (מרכז הנדל"ן, 08.11.2026). ריכזנו את הנתונים, את מה שהשתנה מאז הגרסה הקודמת, ומה כדאי לבעלי הדירות ולקונים לבדוק.
מה כוללת התוכנית
המתחם משתרע על כ-36 דונם בין שדרות הרצל, רחוב יהודה הלוי ורחוב ביאליק, סביב רחוב דב גאפונוב, בחלקו הדרומי של רובע ה'. התוכנית נערכה במשרד קיקה ברא"ז אדריכלים ומתכנני ערים.
| רכיב | היום | לפי התוכנית שאושרה |
|---|---|---|
| בניינים | 6 בניינים בני 4 קומות | 9 בניינים: 6 מגדלים של 26–31 קומות ו-3 בניינים של 10 קומות |
| דירות | 168 | 700, מהן 140 דירות קטנות (התוכנית מאפשרת גם דיוריות) |
| מסחר | – | כ-1,900 מ"ר |
| תעסוקה | – | כ-3,300 מ"ר |
| שטחי ציבור | אולם ספורט, ספרייה, מעונות יום | כ-14 דונם למבני ציבור, כ-3.6 דונם שטח פתוח וכיכר עירונית, ושיפוץ המבנים הקיימים |
היחס בין הדירות החדשות לקיימות עומד על כ-4.2 (חישוב בקומה: 700 חלקי 168). בסך הכול השכונה תקבל 532 דירות נוספות. לפי מתכנני המחוז, המטרה היא לחזק את המרחב הציבורי ואת הקישוריות, לייצר חזית רחוב פעילה ונוחה להליכה, ולחבר את המתחם לפיתוח של שדרות הרצל ולקו המתע"ן (מערכת להסעת המונים) המתוכנן. מי שעובר היום בשדרות הרצל כבר רואה את השינוי: לאורך הציר נבנים מגדלי מגורים ומתבצעות עבודות פיתוח.
מה השתנה מאז 2025
הגרסה הנוכחית קטנה מעט מזו שהוצגה לפני כשנה. בנובמבר 2025 עלתה התוכנית לדיון להפקדה בוועדת המשנה להתחדשות עירונית במחוז דרום (מרכז הנדל"ן, 04.11.2025), ואז דובר על 756 דירות בשישה מגדלים ובשישה בניינים נמוכים. הגרסה שאושרה כוללת 700 דירות ושלושה בניינים בני 10 קומות במקום הבניינים הנמוכים. שטח המסחר ירד מכ-2,000 מ"ר לכ-1,900 מ"ר, ושטח התעסוקה גדל מכ-2,900 מ"ר לכ-3,300 מ"ר.
הכלכליות לפי השמאות
בגרסה של 2025 צורפה לתוכנית בדיקה כלכלית לפי תקן 21.1 של השמאים. לפיה, ההכנסות הוערכו ב-1.26 מיליארד ש"ח, עלויות הבנייה בכ-1.05 מיליארד ש"ח, היטל ההשבחה ב-49.4 מיליון ש"ח והרווח היזמי בכ-159.6 מיליון ש"ח, כלומר כ-14.5% על העלויות. הנתונים האלה מתייחסים לגרסה הקודמת, עם 756 דירות, ולא פורסם עדכון שלהם לגרסה שאושרה.
כדאי לקרוא את המספרים האלה בזהירות. מחקר שפרסמה חברת השמאות גסטפרוינד-מרקו לפני כמה ימים (מרכז הנדל"ן, 05.11.2026) בחן 13 תוכניות פינוי-בינוי בתל אביב-יפו. לפי המחקר, רווחיות של 14%–16% "על הנייר" ירדה בפועל ל-2%–5%, אחרי שמביאים בחשבון את מבצעי המימון וההטבות לקונים. מדובר בשוק אחר ובמחירים אחרים, אבל המסקנה רלוונטית גם לאשדוד: הפער בין השמאות לבין מחירי המכירה בפועל הוא מה שקובע אם הפרויקט ייצא לדרך ובאיזה קצב. על הדיון בהיטל ההשבחה, אחד הרכיבים המרכזיים בחשבון הזה, הרחבנו בכתבה היטל השבחה בפינוי-בינוי ייקבע מחדש.
אשדוד והתחדשות עירונית: ההקשר
מתחם גאפונוב מצטרף לשורה של תוכניות התחדשות בעיר. לפי סקירה של מרכז הנדל"ן (עודכנה בינואר 2024), פרויקט הדקל היה הפרויקט הראשון בעיר שיצא לביצוע: תשעה בניינים מתחילת שנות ה-60, עם 180 דירות קטנות, שמוחלפים בחמישה מגדלים עם 846 דירות. במתחם אבן עזרא ניתן היתר באפריל 2022 לכ-648 דירות במקום 144. בסקירה מתוארת העירייה כתומכת בהתחדשות עירונית, ועשרות תוכניות נמצאות בשלבים שונים ברחבי הרובעים הוותיקים.
המכפיל בגאפונוב, כ-4.2, דומה לתוכניות אחרות שאושרו לאחרונה בדרום ובמרכז. במתחם וינגייט בבאר שבע אושרו 930 דירות במקום 173, ובבית אליעזר בחדרה 119 דירות אמורות להפוך לכ-570.
מה זה אומר עבורכם
- בעלי דירות במתחם: אישור התוכנית הוא אבן דרך חשובה, אבל הוא עדיין לא היתר בנייה. אחריו צריך להשלים את ההליך הסטטוטורי עד שהתוכנית נכנסת לתוקף, להגיש בקשות להיתר, ורק אז מגיע שלב הפינוי. התוכנית שפורסמה לא מפרטת את התמורה לבעלים (גודל הדירה החדשה, חניה, מרפסת ודיור חלופי). את כל אלה בודקים בהסכם מול היזם, בליווי עורך דין ושמאי מטעם הבעלים.
- מי ששוקל לקנות דירה במתחם או לידו: דירה ישנה במתחם שיש לו תוכנית מאושרת מתומחרת בדרך כלל לפי הציפייה לדירה החדשה. שאלו כמה בעלים כבר חתמו, מה לוחות הזמנים בהסכם ומה מצב התוכנית בפועל.
- משקיעים ותושבי אשדוד: השילוב של מגדלים, תעסוקה, שטחי ציבור והחיבור לשדרות הרצל ולמתע"ן מסמן את הכיוון של מרכז העיר בשנים הקרובות. מצד שני, 700 דירות חדשות במתחם אחד, לצד מגדלים נוספים לאורך הציר, יוסיפו היצע משמעותי לשוק המקומי.
- מעקב: עוד תוכניות והתפתחויות תמצאו במדור התחדשות עירונית של בקומה, ותמונת מצב רחבה על הענף בכתבה "90% מהתוכניות על הקיר".
שאלות נפוצות
כמה דירות ייבנו במתחם גאפונוב באשדוד?
700 דירות בתשעה בניינים: שישה מגדלים של 26 עד 31 קומות ושלושה בניינים של 10 קומות. 140 מהדירות יהיו דירות קטנות. במקומן ייהרסו 168 דירות בשישה בניינים בני ארבע קומות.
מי היזם של הפינוי-בינוי ברובע ה'?
את התוכנית מקדמות חברת ICR ישראל קנדה ראם החזקות ועיריית אשדוד. התכנון של קיקה ברא"ז אדריכלים ומתכנני ערים.
מתי יתחילו לבנות?
לא פורסם לוח זמנים לביצוע. אחרי אישור התוכנית בוועדה המחוזית נדרשים עוד השלמת ההליך התכנוני, היתרי בנייה ופינוי הדיירים, ולכן מדובר בתהליך של כמה שנים.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, "מ-168 ל-700 דירות במגדלים: אושרה תוכנית הפינוי-בינוי של ICR ברובע ה' באשדוד", 08.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, "750 דירות במגדלים של 30 קומות ברובע ה': תוכנית הענק של ICR באשדוד מגיעה למחוזית", 04.11.2025.
- מרכז הנדל"ן, "פינוי בינוי באשדוד: המדריך השלם" (עודכן 08.01.2024).
- מרכז הנדל"ן, מחקר גסטפרוינד-מרקו על כלכליות תוכניות פינוי-בינוי בתל אביב-יפו, 05.11.2026.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
