קריית משה ברחובות: איך מתוכננת ההתחדשות של השכונה?

ההתחדשות של קריית משה ברחובות מתוכננת כהחלפה הדרגתית של כל השיכונים הישנים בשכונה, מקבץ אחרי מקבץ, ולא כפרויקט אחד שמתחיל ונגמר במועד מוגדר. התוכנית תמל/1086 חילקה את השכונה ל־33 מקבצים, שכל אחד מהם מתקדם בקצב שבו בעלי הדירות מתארגנים, בוחרים עורך דין ויזם ומקבלים היתר. נכון ליוני 2026, לפי טבלת הסטטוס של המינהלת העירונית, רק מקבץ אחד קיבל היתר בנייה ונהרס בפועל, לשישה מקבצים נוספים הוערך היתר בתוך חודשים אחרי החלטת ועדה, עוד כעשרה נמצאים אחרי החלטת ועדה אבל השלמת התנאים בהם מתעכבת, ורבים אחרים עדיין בתכנון מחדש או לפני הגשת בקשה. מי שגר בשכונה, שוכר בה או שוקל לקנות בה צריך להבין קודם כול את הקצב הזה.

שכונה ותיקה שמתחלפת מבפנים

קריית משה נבנתה בשנות ה־50 וה־60 כשכונת שיכונים: בתי דירות בני שלוש וארבע קומות, ובשוליים כמה בתים צמודי קרקע. לפי חוברת "קרית משה מתחדשת" שפרסמו משרד הבינוי והשיכון ועיריית רחובות ב־2018, גרו אז בשכונה כ־7,000 תושבים. לפי כלכליסט (2022), יותר ממחצית התושבים הם בני הקהילה האתיופית, ורבים נעזרים בשירותי רווחה. השכונה גם נכללה ברשימת השכונות שבהן החליטה הממשלה לקדם התחדשות עירונית במסגרת החלטה על שילוב ישראלים יוצאי אתיופיה.

זה מה שמבדיל את קריית משה מרוב מתחמי הפינוי־בינוי בארץ. כאן לא מחליפים כמה בניינים ברחוב אחד, אלא מתכננים מחדש שכונה שלמה. התוכנית כוללת כבישים, ניקוז, מבני ציבור ואזור תעסוקה, וכל זה נעשה בזמן שהקהילה הקיימת ממשיכה לגור במקום. את התמונה התכנונית הרחבה של דרום־מערב העיר, כולל הקרקע המשלימה והחיבורים לכבישים 410 ו־411, תמצאו בכתבה על הפיתוח במערב רחובות. הכתבה הזו עוסקת במה שקורה בתוך השכונה הוותיקה עצמה.

איך נקבע מי מתחיל ראשון

התוכנית לא קובעת סדר ביצוע מחייב. לפי חוברת 2018, השכונה מחולקת למקבצים ותתי־מקבצים. בכל אחד מהם הדיירים צריכים להתארגן, לבחור נציגות ועורך דין ולבחור יזם. המקבצים שמתארגנים ראשונים הם שמקבלים ראשונים את הזכויות על הקרקע המשלימה. עוד ב־2018 דיווח כלכליסט על חלוקה לשמונה מקבצים ראשיים ול־32 תתי־מקבצים בני 30 עד 80 דירות כל אחד. במסמכי המינהלת העדכניים מופיעים 33 מקבצים.

בפועל, ההתקדמות לא אחידה. בעדכון הסטטוס שפרסמה המינהלת ב־1 ביוני 2026, על בסיס נתוני מחלקת ההנדסה, מחולקים המקבצים לארבע קבוצות:

שלב	מה זה אומר	תמונת מצב (יוני 2026)
התקבל היתר	אפשר להרוס ולבנות	מקבץ אחד (גבריאלוב 31–33), שההיתר שלו ניתן בספטמבר 2024
לאחר החלטת ועדה	הוועדה דנה, והיזם צריך להשלים תנאים להיתר	לחלק מהמקבצים הוערך היתר בתוך 4 עד 8 חודשים, ובאחרים התנאים מתעכבים
תכנית מתקנת	התכנון של המקבץ נבחן מחדש	כמה מקבצים ברחובות הרב דוד נדב, הורוביץ, השקד ומרבד הקסמים
לא הוגשה בקשה להיתר	המקבץ עוד לא הגיע לשלב הרישוי	למשל מקבץ שחסרות בו עדיין כמה חתימות של דיירים, ומקבץ שממתין לאישור מענק כדאיות

המינהלת מציינת במפורש שלוחות הזמנים בטבלה הם הערכה בלבד ועלולים להשתנות. מי שגר באחד המקבצים צריך לבדוק את מצב המקבץ שלו ולא להסיק ממקבץ אחר.

מה קרה מאז אישור התוכנית

1. 2018: התוכנית הופקדה בוותמ"ל. מועצת מקרקעי ישראל אישרה לראשונה הקצאת קרקע משלימה לפרויקט פינוי־בינוי. לפי כלכליסט, מדובר בכ־1,200 דונם שהבנייה בהם הוקפאה במשך שנים בגלל מגבלות רעש של בסיס תל נוף.
2. 2019: התוכנית אושרה. בדיון על ההתנגדויות הגישו בעלי עסקים מרחוב משה יתום התנגדות מפורטת, משום שהעתקת עסק מסובכת יותר מהעתקת דירה.
3. 2022: רמ"י שיווקה שבעה מגרשים ל־1,017 יחידות דיור בשכונה. לראשונה כל ההכנסות הועברו לקרן ייעודית להתחדשות השכונה. במקביל פרסמה הרשות להתחדשות עירונית מכרז ראשון מסוגו, בהיקף של כ־200 מיליון ש"ח, לסיוע למקבצים שאינם כדאיים כלכלית.
4. 2022–2023: לפי מרכז הנדל"ן, חולקו כ־210 מיליון ש"ח לעשרה מקבצים שבהם 516 דירות קיימות.
5. ספטמבר 2024: נהרסו שני הבניינים הראשונים, עם 32 דירות. במקומם מתוכננים שני בניינים בני 20 קומות עם 186 דירות. לפי הדיווחים, הבנייה צפויה להימשך כארבע שנים.

מה זה אומר לבעלי הדירות הוותיקים

בעל דירה בשכונה מקבל דירה חדשה במקום הישנה. לפי מרכז הנדל"ן, מתכנני התוכנית קבעו גודל מינימלי לדירת התמורה ומספר מוגדר של מטרים שכל בעל דירה מקבל בנוסף, כדי להגן על התושבים הקיימים. בזמן הבנייה הדיירים עוברים לדיור חלופי. בבניינים הראשונים שנהרסו, הדיירים מצאו דירות חלופיות במסגרת ההסכם עם היזם, ויגורו בהן עד שהבניינים החדשים יושלמו.

בשכונה שרבים מתושביה אינם דוברים עברית ברמה גבוהה, ההסבר לדיירים הוא חלק מרכזי בתהליך. בטקס ההריסה סיפרו נציגי הדיירים, לפי אתר ice, שהלכו מדלת לדלת, ושעורכי דין דוברי אמהרית ורוסית הסבירו את ההסכם. לפי סיכום פגישה שפרסמה החברה הכלכלית של העירייה באוגוסט 2024, יועץ חברתי הוא תנאי להיתר בנייה, ואת היועץ בוחרים הדיירים ולא היזם.

יש גם שאלה של עלויות לאורך זמן. בניין חדש וגבוה עולה יותר לתחזק מבניין שיכון בן ארבע קומות. מנכ"ל החברה הכלכלית של רחובות אמר בראיון ב־2023 שהתושבים הוותיקים מקבלים קרן תחזוקה והנחה בארנונה, ששתיהן פוחתות עם השנים. לדבריו, כ־60% מהבניינים החדשים יהיו בני עד תשע קומות. בהסכמים שפורסמו הוזכרו גם הטבות כמו פטור מדמי ניהול לתקופה מוגדרת. התנאים משתנים ממקבץ למקבץ, ולכן כל בעל דירה צריך לבדוק מה כתוב בהסכם שלו.

דיירי הדיור הציבורי

חלק מהדירות בשכונה שייכות לחברות הדיור הציבורי. לפי חוברת 2018, דיירי דיור ציבורי יכולים לחזור לדירה בבניין החדש בלי תוספת לשכר הדירה. לפי זכותון כל זכות, היזם משלם את שכר הדירה בדירה הזמנית ואת עלויות ההובלה. אפשר גם לוותר על החזרה ולבקש דירה אחרת, ובמקרים מסוימים קשישים זכאים לבחור בדיור מוגן. בתקופת הבנייה חשוב להמשיך לשלם את שכר הדירה בדיור הציבורי כדי לשמור על הזכאות. מידע מפורט יותר נמצא במדריך זכויות דיירים בהתחדשות עירונית. זהו מידע כללי ולא ייעוץ משפטי.

שוכרים בשוק הפרטי

מי ששוכר דירה בשכונה מבעלים פרטיים לא מקבל דירת תמורה. ההסכם בין בעל הדירה ליזם לא מעניק לשוכר זכויות. בפועל, כשמקבץ מתקדם לפינוי, השוכר יצטרך לעבור לדירה אחרת בהתאם לחוזה השכירות שלו. לפני שחותמים על חוזה ארוך כדאי לבדוק באיזה שלב נמצא המקבץ.

המרקם החברתי: מי נשאר ומי מגיע

החשש הגדול בכל פינוי־בינוי בשכונה חלשה הוא שהקהילה הוותיקה תידחק החוצה. בקריית משה יחסי הגודל חדים במיוחד: כ־1,300 משקי בית קיימים לעומת כ־10,000 דירות חדשות, ולכן רוב התושבים העתידיים יהיו חדשים בשכונה. לפי מנכ"ל החברה הכלכלית, התושבים הוותיקים מעדיפים להישאר במרכז השכונה, קרוב למוסדות שהם מכירים, והעירייה לא מתכוונת להוציא אותם משם.

לכן העירייה מחזיקה בשכונה מינהלת. במכרז שפרסמה החברה הכלכלית ב־2026 לגיוס מנהל יחידת קשרי קהילה פורטו תחומי האחריות: מיפוי של בעלי דירות, דיירי עמידר, שוכרים ובעלי עסקים, הסברה בעיתון שכונתי ובשידורי רדיו באמהרית, ליווי אישי גם בתקופת הביניים, גישור, ושירותים לקשישים ולאנשים עם צרכים מיוחדים. כבר מ־2018 הוצגה המטרה לשמור על הקהילה הקיימת כחלק מהיעדים החברתיים של התוכנית.

מבני ציבור, תשתיות ומה שעוד חסר

לפי חוברת 2018, כ־14% משטח התוכנית מיועדים למבני ציבור. התוכנית כוללת גני ילדים בכל אחד מהמקבצים 1 עד 6, כיתות לימוד, מרפאות, מועדוני נוער, מוסדות רווחה, מגרשי ספורט ובתי כנסת. ברחובות טוכמן וגבריאלוב מתוכננות קומות מסחר. מנכ"ל החברה הכלכלית דיבר ב־2023 על שני קמפוסים חינוכיים גדולים ועל יותר מ־100 מיליון ש"ח לניקוז, משום שהשכונה קולטת נגר מכמחצית מהעיר.

אבל התכנון והביצוע לא מתקדמים באותו קצב. בסיכום הפגישה מאוגוסט 2024 אמר ראש העירייה שמכרזים לבניית מוסדות ציבור בשכונה לא משכו הצעות. באותה פגישה הוזכרו גם עיכובים בתשתיות חשמל בקרקע המשלימה ובעיה בתשתית מים. מי שמעריך את השכונה צריך לזכור שגני ילדים, בתי ספר וכבישים חדשים מופיעים בתוכנית, אבל מועד הביצוע שלהם עדיין לא ידוע.

יתרונות ואתגרים

מה עובד לטובת השכונה

• תוכנית מאושרת לשכונה כולה, ולא פרויקטים נקודתיים שכל אחד מהם צריך תב"ע משלו.
• מנגנון מימון ממשלתי שמממן מקבצים לא כדאיים מהכנסות שיווק הקרקע.
• מינהלת עירונית קבועה ומידע בשפת חלק גדול מהקהילה.
• התקדמות בשטח: הריסה ראשונה, היתר ראשון ועוד מקבצים אחרי החלטת ועדה.

מה מעכב

• רוב המקבצים עדיין לפני היתר. חלקם עוברים תכנון מחדש, וחלקם מחכים לחתימות דיירים או למענק.
• תהליך ארוך: כבר ב־2018 הוערך שההתחדשות המלאה תימשך 5 עד 10 שנים, וההריסה הראשונה הגיעה רק ב־2024.
• פער אפשרי בין קצב הבנייה למגורים לבין קצב הקמת מבני הציבור והתשתיות.
• עלויות תחזוקה גבוהות יותר בבניינים גבוהים, למשקי בית שחלקם בעלי הכנסה נמוכה.

מה לבדוק לפני שקונים, שוכרים או חותמים בקריית משה

• באיזה מקבץ הדירה? בדקו את מספר המקבץ ואת הסטטוס שלו בטבלת המינהלת, ולא רק את הסטטוס של השכונה באופן כללי.
• כמה דיירים חתמו? בלי הרוב הנדרש אי אפשר להגיש בקשה להיתר.
• האם המקבץ ב"תכנית מתקנת"? אם כן, הזכויות ולוח הזמנים עשויים להשתנות.
• מענק: האם הכדאיות הכלכלית של המקבץ תלויה במענק ממשלתי, והאם הוא כבר אושר.
• תנאי ההסכם: גודל דירת התמורה, דיור חלופי, ערבויות, הטבות בדמי ניהול ובארנונה. על כך הרחבנו במדריך קניית דירה בבניין בפינוי־בינוי.
• מבני ציבור: שאלו את העירייה מתי צפויים להיפתח הגן ובית הספר הקרובים.

שאלות נפוצות

מה מספר התוכנית שחלה על קריית משה?

תמל/1086, "התחדשות עירונית קרית משה, רחובות". זו תוכנית לדיור מועדף שקודמה בוותמ"ל ואושרה ב־2019.

כמה דירות ייבנו בשכונה?

הפרסומים מדברים על כ־10,000 עד 11,000 יחידות דיור, בהתאם לאופן הספירה. מספר הדירות הישנות שייהרסו מוערך בכ־1,300. חלק ניכר מהדירות החדשות ייבנה על הקרקע המשלימה של המדינה.

מתי השכונה תסיים להתחדש?

אין מועד רשמי. בניין אחד נבנה לפי ההערכות בכ־2.5 עד 4 שנים, וב־2018 הוערך שההתחדשות המלאה תימשך 5 עד 10 שנים. נכון ליוני 2026 רק מקבץ אחד מתוך 33 קיבל היתר.

אני דייר עמידר. האם אצטרך לעזוב את השכונה?

לפי פרסומי משרד הבינוי והעירייה, דיירי דיור ציבורי יכולים לחזור לדירה חדשה בבניין המחודש בלי תוספת לשכר הדירה, ובזמן הבנייה היזם מממן דיור זמני. אפשר גם לבקש דירה במקום אחר. כדאי לפנות לחברה המשכנת ולמינהלת.

מי מלווה את הדיירים בתהליך?

מינהלת שכונתית של עיריית רחובות, שפועלת דרך החברה הכלכלית, ולצידה עורך הדין והיועץ החברתי שבוחרים הדיירים בכל מקבץ.

האם כדאי לקנות עכשיו דירה ישנה בשכונה?

זו החלטה אישית שתלויה בשלב שבו נמצא המקבץ, בתנאי ההסכם ובכמה זמן אתם מוכנים לחכות. שלב מתקדם של המקבץ מפחית את אי־הוודאות, אבל לא מבטל אותה. זה מידע כללי ולא ייעוץ השקעות.

שכונה בתנועה, לאט

קריית משה היא כנראה המבחן הגדול ביותר בארץ לשאלה אם אפשר להחליף שכונה שלמה בלי לפרק את הקהילה שגרה בה. הכלים לכך כבר קיימים: תוכנית מאושרת, קרן מימון, מינהלת ושפה משותפת עם התושבים. מה שקובע עכשיו הוא קצב הביצוע, והוא שונה ממקבץ למקבץ. לתמונה הרחבה של העיר אפשר לעבור לעמוד רחובות ולמדריך פינוי־בינוי.