ירידה של 20.5% במשכנתאות בספטמבר? מה הנתונים באמת מראים

התשובה הקצרה: לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו ב-18.10.2026, בספטמבר נלקחו משכנתאות בהיקף של 8.668 מיליארד ש"ח, ירידה של 20.5% לעומת אוגוסט. אבל הכותרת הזו מטעה. חגי תשרי נפלו השנה ברובם בספטמבר, ולכן היו בו הרבה פחות ימי עסקים. לפי חישוב של התאחדות יועצי המשכנתאות, ההיקף הממוצע ליום עסקים דווקא עלה בכ-3%. הריבית הממוצעת המשוקללת ירדה מעט, מ-4.38% ל-4.35%. במילים אחרות: שוק האשראי לדיור לא נחלש, והוא ממשיך לפעול בקצב גבוה. היום ב-16:00 בנק ישראל יפרסם את החלטת הריבית, ולכן זה הזמן לבדוק את המשכנתא שלכם בעיניים פקוחות.

הנתונים: מה פורסם על ספטמבר 2026

כשמוסיפים גם הלוואות לכל מטרה שמובטחות בדירה, הסכום מתחילת השנה מגיע ל-93.3 מיליארד ש"ח. לפי ההתאחדות, הקצב השנתי שעולה מהנתונים נמצא מעט מעל השיא של 2021–2022.

למה הירידה של 20.5% לא מספרת את כל הסיפור

משכנתא נחתמת ומבוצעת בימי עסקים. בספטמבר 2026 נפלו ראש השנה, יום כיפור ורוב חג הסוכות, כך שמספר ימי העבודה המלאים בבנקים היה נמוך במיוחד. ההתאחדות חישבה את ההיקף הממוצע ליום עסקים (ערבי חג וחול המועד נספרו כחצי יום). לפי החישוב הזה, הפעילות היומית עלתה מכ-520 מיליון ש"ח באוגוסט לכ-536 מיליון ש"ח בספטמבר.

זה לא מקרה חד-פעמי. ההתאחדות מזכירה שגם בחודשי החגים של השנים הקודמות נרשמו ירידות חדות: כ-19% באוקטובר 2024 וכ-23% באוקטובר 2025. מי שמשווה חודש חגים לחודש רגיל, ומסיק מזה שהביקוש לדירות קרס, עלול להגיע למסקנה שגויה.

הפער בין שוק האשראי לשוק הדירות

כאן יש פרדוקס לכאורה. מצד אחד, מספר עסקאות הדירות החדשות בשוק החופשי חלש והמלאי בידי הקבלנים גדול. מצד שני, היקף המשכנתאות נשאר גבוה. ההתאחדות מסבירה את הפער בעסקאות שנחתמו בעבר במבצעי מימון של קבלנים (כמו 20/80). בעסקאות כאלה הקונה משלם את רוב המחיר רק לקראת המסירה, ולכן המשכנתא נלקחת שנה או שנתיים אחרי החתימה. חלק מהמשכנתאות של היום הן בעצם עסקאות של אתמול שמגיעות לשלב המימון.

מה קורה בתמהיל המסלולים

שני שינויים בולטים בנתוני ספטמבר:

• הפריים עולה: חלק מסלול הפריים בתמהיל עלה מ-24% ל-26%. הלווים מהמרים, במידה מסוימת, על כך שהריבית תמשיך לרדת בהמשך. הפריים עומד היום על 4.75% (ריבית בנק ישראל של 3.25% ועוד 1.5 נקודות האחוז).
• הצמוד נעלם כמעט: רק כ-8% מהמשכנתאות נלקחו במסלולים צמודים למדד, שפל של כמה שנים. המשמעות: רוב הלווים החדשים מעדיפים ודאות בקרן, גם במחיר ריבית נומינלית גבוהה יותר.

ההעדפה הזו קיבלה חיזוק לא צפוי החודש. מדד המחירים לצרכן לספטמבר ירד ב-0.5%, והאינפלציה השנתית עמדה על 1.6%, בתוך טווח היעד של בנק ישראל (1%–3%). מי שמחזיק משכנתא צמודה ראה את הקרן שלו מתעדכנת כלפי מטה. על ההשפעה של המדד על לווים ועל רוכשי דירות מקבלן הרחבנו בכתבה על מדד ספטמבר.

החלטת הריבית היום: מה כדאי לדעת לפני 16:00

בנק ישראל יפרסם היום, 21.10.2026, בשעה 16:00, את החלטת הריבית. נכון לבוקר, הריבית עומדת על 3.25%. לפי סקירות של כלכלנים שפורסמו לקראת ההחלטה, ההערכה המובילה בשוק היא שהריבית תישאר ללא שינוי, וההחלטה הבאה בלוח הזמנים של הבנק נקבעה ל-24 בנובמבר. אנחנו לא מנחשים מה יוחלט. כדאי להבין מה כל תרחיש אומר לכם:

• מסלול פריים: כל שינוי בריבית בנק ישראל עובר אוטומטית לפריים ולהחזר החודשי.
• מסלול קבוע לא צמוד: הריבית ננעלה ביום לקיחת ההלוואה. ההחלטה לא משנה את ההחזר שלכם, אבל היא משפיעה על הריביות שהבנקים מציעים היום ללווים חדשים ולמי שמבקש למחזר.
• מסלולים צמודים: הקרן מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן, ולא לפי החלטת הריבית.

רקע נוסף על הקשר בין החלטות הריבית למשכנתאות: הכתבה שלנו על החלטת הריבית והמשכנתאות.

מחזור משכנתא: מתי זה מתחיל להיות שווה בדיקה

הקבוצה שהכי כדאי לה לעקוב אחרי המגמה היא מי שלקחו משכנתא בריבית קבועה לא צמודה ב-2023 ובתחילת 2024, כשהריבית במסלול הזה הגיעה ל-5%–6%. כשהריבית הממוצעת בשוק עומדת היום על 4.35%, ייתכן שיש פער שכדאי לבחון. לפני שמחליטים, שימו לב לשלושה דברים:

1. עמלת פירעון מוקדם: במסלולים בריבית קבועה, הבנק רשאי לגבות עמלה שתלויה בפער בין הריבית שלכם לריבית הממוצעת היום. כשהריבית בשוק נמוכה מזו שלכם, העמלה עלולה להיות משמעותית. בקשו מהבנק דוח פירעון מוקדם מעודכן.
2. עלויות נלוות: שמאות, פתיחת תיק וביטוחים. צריך לחשב אותן מול החיסכון בהחזר החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה.
3. תמהיל, לא רק ריבית: מעבר מקבוע לפריים מוזיל היום, אבל חושף אתכם לשינויי ריבית בעתיד. מחזור טוב בונה תמהיל שמתאים ליכולת ההחזר שלכם גם בתרחיש שבו הריבית עולה.

אין צורך למהר דווקא היום. אם הריבית לא תשתנה, ההחזר החודשי שלכם לא יזוז, ומחזור שכבר בתהליך יכול להמשיך כרגיל.

מה זה אומר עבורכם

• אם אתם לפני רכישה: שוק האשראי פתוח והבנקים מלווים בהיקפים גבוהים. אישור עקרוני למשכנתא לפני המשא ומתן עם המוכר או הקבלן ייתן לכם עמדה חזקה יותר.
• אם קניתם בעסקת 20/80 או בהטבת מימון: המשכנתא שלכם תילקח במועד המסירה, בריבית שתהיה אז. כדאי כבר עכשיו להכיר את התרחישים ולבנות מרווח ביטחון בתקציב.
• אם יש לכם משכנתא קבועה בריבית גבוהה: בקשו דוח פירעון מוקדם ובדקו כמה תעלה העמלה. ייתכן שהחודשים הקרובים יהיו חלון טוב לבדיקת מחזור.
• אם אתם בוחנים פרויקט חדש: השוו בין המחיר עם הטבת המימון לבין מחיר עם הנחה ישירה, ובדקו מה ההטבה שווה בשקלים. באינדקס הפרויקטים של בקומה תוכלו להשוות בין פרויקטים פעילים ולהשאיר פרטים ישירות.

שאלות נפוצות

האם היקף המשכנתאות בספטמבר באמת ירד ב-20.5%?

במונחים חודשיים, כן: לפי בנק ישראל ההיקף ירד ל-8.668 מיליארד ש"ח. אבל לפי חישוב התאחדות יועצי המשכנתאות, הירידה נובעת בעיקר מימי החגים, וההיקף הממוצע ליום עסקים עלה בכ-3%.

מה הריבית הממוצעת על משכנתא היום?

לפי נתוני ספטמבר 2026, הריבית הממוצעת המשוקללת על משכנתאות חדשות עמדה על 4.35%, לעומת 4.38% בחודש הקודם. הריבית בפועל תלויה במסלול, בתקופה, בשיעור המימון ובפרופיל של הלווה.

האם כדאי למחזר משכנתא עכשיו?

זה תלוי בריבית שלכם ובעמלת הפירעון המוקדם. הבדיקה הכי רלוונטית היא למי שלקח ב-2023–2024 משכנתא קבועה לא צמודה בריבית של 5%–6%. בקשו דוח פירעון מוקדם וחשבו את החיסכון נטו אחרי כל העלויות.

מקורות

• אריאל פייגלין, נתוני המשכנתאות של בנק ישראל לספטמבר 2026 וניתוח התאחדות יועצי המשכנתאות — מעריב, 18.10.2026
• "למרות החגים, המספרים נותרו גבוהים: משכנתאות בהיקף 8.67 מיליארד ש"ח ניטלו בספטמבר" — מרכז הנדל"ן, 18.10.2026
• החלטת הריבית של בנק ישראל ב-21.10.2026, ריבית 3.25% — Funder, 12.10.2026
• מדד המחירים לצרכן לספטמבר 2026 — Funder, 15.10.2026
• ציפיות לקראת החלטת הריבית ומחזור משכנתאות — ICF חדשות כלכלה, 19.10.2026