מדריכי רכישה מדריכי רכישה | היטלי המטרו
קונים ליד תחנת מטרו? המדריך להיטלי המטרו: מי משלם, כמה, ואיך חוסכים עד סוף 2030
72% מעליית השווי באזורי ההשפעה, 60% למי שמגיש בקשה להיתר עד 31.12.2030, והיטל מימון שנתי של 70 ש"ח למ"ר על משרדים ומסחר. כל מה שצריך לבדוק לפני עסקה ליד תחנה
בכתבה · 8 פרקים
מי שמחזיק קרקע או נכס באזור ההשפעה של תחנת מטרו עשוי לשלם עד 72% מעליית השווי שתוכנית חדשה יוצרת: 40% היטל השבחה לרשות המקומית ו-32% מס השבחת מטרו למדינה. מי שמגיש בקשה להיתר בנייה עד 31.12.2030 ישלם 20% בלבד למדינה, כלומר 60% בסך הכול. בנוסף, נכסים שאינם למגורים ששטחם מעל 100 מ"ר יחויבו בהיטל מימון שנתי מהשנה שבה המטרו יתחיל לפעול באזור. דירות מגורים פטורות מההיטל השנתי. ריכזנו מה משלמים, מתי, ומה חשוב לבדוק לפני שקונים או מוכרים ליד תחנה מתוכננת.
למה המטרו מגיע עם חשבון
לפי ניתוח של ביזפורטל, חוק המטרו מ-2021 העריך את עלות שלושת הקווים התת-קרקעיים בכ-150 מיליארד ש"ח: כ-150 ק"מ, 109 תחנות ו-24 רשויות מקומיות. ההצמדה העלתה את ההערכה לכ-181 מיליארד ש"ח בדוחות הכספיים של המדינה ל-2025. בחלוקה ל-3.03 מיליון משקי בית, זה כמעט 60 אלף ש"ח למשק בית. זה חישוב של ביזפורטל, לא מס שמישהו ישלם ישירות.
כמחצית מהעלות אמורה להגיע מתקציב המדינה. את החצי השני אמורים לממן מקורות ייעודיים: מס השבחת המטרו, היטל המימון השנתי, אגרת גודש בגוש דן והעברות מרשות מקרקעי ישראל ומהרשויות. לפי הערכות האוצר שמובאות בכתבה, מס ההשבחה יניב 25–30 מיליארד ש"ח, והיטל המימון 25–35 מיליארד ש"ח.
מס השבחת מטרו: מי משלם וכמה
המס חל על בעלי מקרקעין שהושבחו, כלומר ששוויים עלה בעקבות תוכנית, באזור ההשפעה של תחנה כפי שהוגדר בתמ"א 70. לפי עדכון של משרד מיתר, המס חל גם על קרקע מחוץ לאזור ההשפעה אם יותר מ-80% משטח תוכנית ההשבחה נמצאים בתוכו. דירה רגילה שלא חלה עליה תוכנית חדשה לא "מושבחת" רק משום שהיא קרובה לתחנה.
השיעורים
| מצב | היטל השבחה לרשות | מס מטרו למדינה | סך הכול |
|---|---|---|---|
| בקשה להיתר שהוגשה עד 31.12.2030 | 40% | 20% | 60% |
| מכירה, או היתר שמומש אחרי סוף 2030 | 40% | 32% | 72% |
| הנוסח המקורי של החוק (לפני התיקון) | 40% | 35% | 75% |
התיקון לחוק אושר בוועדת הפנים של הכנסת ביולי 2024 ופורסם ב-4.8.2024. לפי עדכון מיתר, שר האוצר רשאי, בהסכמת שר הפנים, להאריך את התקופה המוזלת עד 31.12.2032. שימו לב: היטל ההשבחה באזורי ההשפעה עומד על 40%, ולא על 50% כמו ברוב הארץ. הסברנו את ההיטל הרגיל במדריך היטל השבחה: כמה משלמים, מתי ואיך הוא משפיע על קנייה ומכירה.
דוגמה מספרית
ביזפורטל מביא דוגמה של מגרש ששוויו עולה מ-10 מיליון ל-13 מיליון ש"ח. ההשבחה היא 3 מיליון ש"ח. בשיעור של 72% התשלום הוא 2.16 מיליון ש"ח: 1.2 מיליון לרשות ו-960 אלף למדינה, ולבעלים נשארים 840 אלף ש"ח. אם הבקשה להיתר מוגשת עד סוף 2030 ושיעור המס יורד ל-60%, החיסכון הוא כ-360 אלף ש"ח.
מתי משלמים, ומי קובע את עליית השווי
- מועד התשלום: במימוש הזכויות, למשל במכירה או בהוצאת היתר בנייה.
- גובה ההשבחה: נקבע בשומה של שמאי מטעם הוועדה המקומית, ולא לפי מחיר הקנייה.
- השגה: אפשר לערור לוועדת הערר או לבקש שמאי מכריע. גם המדינה רשאית להשיג על השומה.
התחדשות עירונית: כל עירייה מחליטה אחרת
בתוכניות התחדשות עירונית באזורי ההשפעה, הרשות המקומית יכלה לקבוע את שיעור ההיטל בתוך 90 יום מאישור תמ"א 70: 72% מלאים, מחצית, רבע או פטור. מועצת עיריית רמת גן אישרה באוגוסט 2025 את השיעור המרבי, 72%, לתוכניות בטבעת הראשונה סביב התחנה, ואילו רעננה אישרה 50% לשלוש התחנות שמתוכננות בה. המשמעות: אותו פרויקט פינוי-בינוי יכול להיות כלכלי בעיר אחת ותקוע בעיר הסמוכה. ראו גם את הכתבה על התעריפים החדשים של היטל ההשבחה בפינוי-בינוי ואת הדוגמה של מתחם מטרו ארלוזורוב בפתח תקווה.
היטל המימון: התשלום השנתי על משרדים ומסחר
היטל המימון חל על בעלים שסך שטח הנכסים שלהם באזורי ההשפעה עולה על 100 מ"ר, בנכסים שאינם למגורים. התעריף הבסיסי הוא 70 ש"ח למ"ר בשנה, מוכפל במקדם לפי שיטת חישוב הארנונה ברשות (0.78, 0.88 או 1) ובמקדם לפי מספר התחנות המתוכננות בעיר (0.65 עד שלוש תחנות, 0.8 לארבע–חמש, 1 ליותר מחמש). לפי ביזפורטל, משרד של 200 מ"ר בעיר עם יותר מחמש תחנות עשוי לשלם כ-14 אלף ש"ח בשנה במשך 30 שנה, החל מהשנה שאחרי פתיחת המטרו באזור. דירות מגורים פטורות.
מה זה אומר עבורכם
- קונים דירה ליד תחנה: אם אין על הבניין תוכנית חדשה, מס המטרו לא אמור לחול עליכם. בדקו בוועדה המקומית אם יש תוכנית בהכנה, ובחוזה מי נושא בהיטל אם תאושר. ההשפעה של תחבורה ציבורית על המחיר נבנית לאורך שנים, כפי שהסברנו בכתבה רכבת ליד הבית: מה תחבורה ציבורית עושה למחירים.
- בעלי דירה בבניין שמתכנן התחדשות: שאלו את עורך הדין ואת השמאי איזה שיעור קבעה העירייה שלכם, והאם הבקשה להיתר צפויה להיות מוגשת עד סוף 2030. ההבדל בין 60% ל-72% משנה את הכלכליות.
- בעלי משרד או חנות מעל 100 מ"ר: הכניסו את היטל המימון לתחשיב התשואה לטווח ארוך, גם אם הוא יתחיל רק בעוד שנים.
- מוכרים קרקע: ייתכן שיש לכם פטור או הקלה. כדאי להכיר את ההכרעות האחרונות בנושא פטורים מהיטל השבחה.
לוח הזמנים חשוב לכל החישוב: לפי ביזפורטל, העבודות הכבדות צפויות להתחיל בסוף 2028 או בתחילת 2029, הפעלה חלקית מתוכננת ל-2034 והפעלה מלאה ל-2037.
שאלות נפוצות
האם קונה דירת מגורים ליד תחנת מטרו ישלם היטל מימון?
לא. היטל המימון חל רק על נכסים שאינם למגורים, כשסך השטח באזורי ההשפעה עולה על 100 מ"ר. דירות מגורים פטורות.
מה צריך לעשות כדי ליהנות משיעור של 60%?
להגיש בקשה להיתר בנייה עד 31.12.2030. שר האוצר רשאי, בהסכמת שר הפנים, להאריך את המועד עד 31.12.2032. מכירה, או היתר שימומש אחרי סוף 2030, יחויבו ב-72%.
על מה בדיוק מחושב המס?
על עליית השווי בלבד, כפי ששמאי הוועדה המקומית קובע, ולא על מחיר הנכס. אפשר להשיג על השומה בוועדת הערר או דרך שמאי מכריע.
מקורות
- ביזפורטל, עוזי גרסטמן, "כ-60 אלף שקל לכל משק בית: החשבון הענק של המטרו, ומי ישלם עד 72% מההשבחה", 05.11.2026.
- מיתר עורכי דין, עדכון לקוחות: תמ"א 70 ומס השבחת מטרו, 13.01.2025.
- FBC עורכי דין, עדכון תכנון ובנייה, אוגוסט 2024.
- מרכז הנדל"ן, נמרוד בוסו, "היטל ההשבחה בסביבת התחנות יופחת ל-60%: ועדת הפנים של הכנסת אישרה את תיקון חוק המטרו", 16.07.2024.
- מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "עיריית רמת גן הכריעה: יזמי התחדשות ישלמו 72% היטל השבחה באזור המטרו", 13.08.2025.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
