אפס היתרים בבאר שבע ו-1,440 יום להיתר: המספרים מפסגת ההתחדשות

אפס היתרי התחדשות עירונית בבאר שבע ב-2025, המתנה ממוצעת של 1,440 יום להיתר, ותוכניות שמאפשרות לממש רק 2% עד 5% מפוטנציאל הדירות שלהן. אלה חלק מהמספרים שהוצגו ב-9 בנובמבר 2026 בפסגת ההתחדשות העירונית בתל אביב. בכירים במינהל התכנון, ברשות להתחדשות עירונית ובמשרד המשפטים הציגו שם גם כיוונים לפתרון: היטל השבחה שייקבע מראש, רישוי עצמי והרחבת המסלול לבניינים שנבנו עד 1992.

המספרים שהציגו בכנס

לדברי קצ'נובסקי, תמ"א 38 פקעה בכל הארץ במאי 2026, וירושלים, חיפה, בת ים, רמת גן וראשון לציון עדיין לא אישרו תוכנית חלופית. הוא העריך שפרויקטים שאושרו בתשואה צפויה של 18%–20% מראים היום תשואה נמוכה בהרבה מ-15%, וחלקם מתחת ל-10%. התמונה דומה למה שעלה בכנס הקבלנים באילת, שעליו כתבנו בכתבה על "90% מהתוכניות על הקיר".

למה הפרויקטים נתקעים

היטל ההשבחה והפער בין התכנון לביצוע

השמאי הממשלתי הראשי, גיל בלולו, הגדיר את היטל ההשבחה כמקור אי הוודאות הגדול ביותר, ואמר שחישוב ההיטל בהתחדשות עירונית הוא "משימה כמעט בלתי אפשרית". צחי דידי, מנכ"ל אביב מליסרון, הסביר שהכדאיות הכלכלית נבדקת לפי תקן 21 לפני אישור התב"ע, אבל בשלב הביצוע השומה מגיעה לעיתים לפי שניים או שלושה מהסכום שנקבע בתקן. על השינויים בשיעורי ההיטל ברשויות כתבנו בכתבה על התעריפים החדשים בפינוי-בינוי.

אי ודאות משפטית

עמית גוטליב, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, מנה אי ודאות בתב"ע, בהיתרים, במס הרכישה, בהיטל ההשבחה ובמכירות, והזהיר שבתנאים האלה לא יהיו היתרים בשנים הקרובות. בסקר בין משתתפי הכנס, 76% השיבו שפסיקות בתי המשפט מעכבות את חיזוק הבניינים.

תוכניות שקשה לממש

לדברי ימית כהן, תוכניות ההתחדשות הבניינית הן "בעיה חמורה", כי הן מאפשרות לממש רק חלק קטן מהפוטנציאל.

הפתרונות שעל השולחן

• היטל השבחה קבוע מראש: בלולו מקדם חקיקה שתקבע את ההיטל מראש לפי התחשיב הכלכלי של תקן 21, ומעדכן את שיעורי הרווח היזמי, עלויות הביצוע ושכר המארגנים.
• רישוי עצמי ורגולציה של תוצאות: כהן הציעה להגדיר בתקנות את התוצאה הנדרשת ולא את הדרך, ולקדם רישוי עצמי לתוכניות האלה.
• בניינים שנבנו בין 1981 ל-1992: ד"ר איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית של הרשות להתחדשות עירונית, הציעה להכליל אותם בהגדרת הבניינים שזקוקים לחיזוק, גם בגלל איום הטילים.
• תביעה נגד דייר סרבן: לפי פרנקל כהן, המטרה היא לאפשר תביעה נגד דייר שמסרב, אם רוב הדיירים הנדרש אישר הפחתת תמורות.
• מדיניות תמורה אחידה: ראש עיריית נתניה, אבי סלמה, הציג מדיניות קבועה של תוספת 12 מ"ר לכל דירה קיימת, שאינה פתוחה למשא ומתן.

מה זה אומר עבורכם

לבעלי דירות בבניין ישן: בדקו אם בעיר שלכם יש תוכנית חלופית לתמ"א 38, ומה הזכויות שהיא נותנת בפועל. בפרויקטים שאושרו לפני 2024 ייתכן שהיזם יבקש לפתוח מחדש את ההסכם. לפני שמסכימים להפחתת תמורות, היעזרו בעו"ד ובשמאי מטעם הדיירים. מה עושים כשיזם מבקש להקטין תמורה, הסברנו במדריך לדיירים שהיזם מבקש מהם להפחית תמורות.

בבחירת יזם: כשהתשואות נשחקות, האיתנות הפיננסית של היזם ויכולת הביצוע שלו חשובות יותר מגובה ההצעה. דידי ציין שבעלי דירות כבר בוחרים יזמים לפי השיקולים האלה.

בדרום ובפריפריה: אפס היתרים בבאר שבע מראים שבלי סבסוד, הכלכליות לא מחזיקה. יחד עם זאת, יש פרויקטים שמתקדמים, כמו הפינוי-בינוי בשכונת וינגייט בבאר שבע והפרויקט ברובע ה' באשדוד. כל הפרויקטים והמדריכים מרוכזים במדור ההתחדשות העירונית של בקומה.

שאלות נפוצות

האם תמ"א 38 עדיין בתוקף?

לפי הדברים שנאמרו בכנס, תמ"א 38 פקעה בכל הארץ במאי 2026. ההתחדשות הבניינית ממשיכה לפי תוכניות מקומיות, אבל חלק מהערים הגדולות טרם אישרו תוכנית חלופית.

כמה זמן לוקח לקבל היתר בפרויקט התחדשות?

לפי הנתונים שהוצגו, ההמתנה הממוצעת היא 1,440 יום, כמעט ארבע שנים.

מה זה תקן 21?

תקן שמאי שקובע איך בודקים את הכלכליות של תוכנית התחדשות עירונית, כולל עלויות, הכנסות ורווח יזמי. השמאי הממשלתי הראשי מעדכן את הפרמטרים שלו.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, דן קצ'נובסקי, "אפס היתרים בבאר שבע, ארבע שנות המתנה להיתר: המספרים שמטלטלים את ענף ההתחדשות", 09.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "בכירה במינהל התכנון: רק עד 5% מפוטנציאל תוכניות ההתחדשות הבניינית ניתן למימוש", 09.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, מערכת, "סמנכ"ל הרשות להתחדשות: כשליש מהתוכניות תוכננו לפי רווח יזמי של לפחות 18%", 09.11.2026.