מדד ההתחדשות 2026: מי בראש, ואיך תשתמשו בו כדי לבחור יזם

מדד ההתחדשות העירונית 2026 נחשף ביום שני, 9 בנובמבר, בפסגת ההתחדשות העירונית בתל אביב: אאורה דורגה ראשונה בפינוי-בינוי ברמה הארצית, וקידר מבנים ראשונה בהתחדשות הבניינית. עבור בעלי דירות שעומדים לבחור יזם, המדד הוא כלי שימושי לבניית רשימה קצרה, כי הוא מבוסס על נתונים רשמיים ולא על הצהרות של החברות. אבל הוא מודד בעיקר היקף והתקדמות של פרויקטים, ולא את ההסכם שתקבלו, את הערבויות או את החוסן הפיננסי של היזם. כך תשתמשו בו נכון.

הזוכים במדד ההתחדשות 2026

המדד מפורסם מדי שנה על ידי מרכז הנדל"ן ומדלן, ומדרג יזמים ברמה הארצית ולפי ערים, וגם נותני שירות כמו עורכי דין, אדריכלים, שמאים ומפקחים. אלה המקומות הראשונים בקטגוריות היזמים המרכזיות:

יש כאן גם המשכיות: במדד 2025 אאורה הובילה את קטגוריית הפינוי-בינוי בפעם התשיעית ברציפות, וקידר מבנים הובילה גם אז את ההתחדשות הבניינית. בתל אביב, אקו סיטי מדורגת ראשונה בהתחדשות הבניינית זו השנה ה-11 ברציפות. עילי בר, מבעלי החברה ומנכ"ליה, תיאר את ההתחדשות העירונית כ"שליחות חברתית ואורבנית של ממש".

מה המדד בודק בפועל

המדד פועל מאז 2015, והדירוג נבנה מנתונים ומסמכים רשמיים שנאספים מעשרות מקורות, בהם אתרי מחלקות ההנדסה ברשויות המקומיות, ומנותחים במערכת הבינה העסקית של מדלן. לפי המתודולוגיה שפורסמה, הדירוג מביא בחשבון את היקף הפרויקטים ואת ההתקדמות שלהם בשלבי התכנון, הרישוי, הביצוע והאכלוס. בפינוי-בינוי נבחנת גם ההתקדמות בהחתמת הדיירים.

בשנה שעברה פירט רם גפן, סמנכ"ל המידע של מדלן שאחראי על המדד, שהחברות מקבלות ניקוד לפי הפרויקטים שלהן: מספר הפרויקטים, מספר הדירות הקיימות והחדשות, האזור, המורכבות והסטטוס של כל פרויקט. פרויקט עם יותר דירות נוספות ויותר בניינים מקבל ניקוד גבוה יותר. גפן הדגיש שהמדד לא נשען על הצהרות של החברות ושאי אפשר לקנות בו מקום.

מה שלא פורסם: המשקל המדויק של כל פרמטר. וחשוב לא פחות, מדדים איכותיים כמו יחס לדיירים, שקיפות או שביעות רצון אינם חלק מהדירוג.

מה המדד לא יגיד לכם

דירוג גבוה פירושו שליזם יש הרבה פרויקטים שמתקדמים. זה נתון חשוב, אבל הוא לא עונה על השאלות שיקבעו אם הפרויקט שלכם ייצא לפועל:

• החוסן הכלכלי של הפרויקט הספציפי. בפסגה עצמה תיאר דן קצ'נובסקי, מנכ"ל מרכז הנדל"ן, פרויקטים שאושרו עם רווח יזמי צפוי של 18%–20% ומגיעים כיום לפחות מ-15%, ולעיתים לפחות מ-10%. יזם גדול לא מחסן פרויקט שהכלכליות שלו נשחקה.
• לוחות הזמנים. לפי הנתונים שהוצגו בפסגה, פרויקט התחדשות ממתין בממוצע כ-1,440 ימים להיתר בנייה. מספר הפרויקטים "בתכנון" לא מבטיח קצב.
• תנאי ההסכם והערבויות. התמורה, הערבויות ומנגנוני הפיצוי נקבעים במשא ומתן, ולא בדירוג.
• החוויה של דיירים בפרויקטים קודמים. את זה בודקים בשיחה עם נציגויות של פרויקטים שהיזם כבר השלים.

להקשר רחב יותר על מצב הענף, קראו את המספרים מפסגת ההתחדשות 2026 ואת הכתבה על התוכנית להוסיף עד 15% זכויות לפרויקטים תקועים.

איך להשתמש במדד כשבוחרים יזם: 6 צעדים

1. התחילו מהדירוג העירוני, לא רק מהארצי. יזם שמוביל בעיר שלכם מכיר את הוועדה המקומית ואת המדיניות שלה. ברמת גן, למשל, הרשימה שונה לגמרי מהדירוג הארצי. ראו גם את עמוד רמת גן בבקומה.
2. התאימו את הקטגוריה לפרויקט. פינוי-בינוי ותמ"א 38 או התחדשות בניינית הם עולמות שונים, והמדד מפריד ביניהם. אם עוד לא החלטתם איזה מסלול מתאים לבניין, קראו את ההשוואה בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי.
3. "פריצת דרך" היא איתות, לא הבטחה. חברות בקטגוריה הזו צמחו מהר. שאלו כמה פרויקטים הן כבר השלימו ואכלסו, ולא רק כמה הן מקדמות.
4. בקשו מהיזם רשימת פרויקטים לפי שלב: תכנון, היתר, ביצוע ואכלוס. את הסטטוס אפשר לאמת באתר מחלקת ההנדסה של הרשות, אותו סוג מקורות שעליו נשען המדד.
5. בחרו עורך דין לדיירים לפני היזם. עורך הדין צריך לייצג את בעלי הדירות בלבד, גם כשהיזם משלם את שכר טרחתו, ולא לייצג את היזם בפרויקטים אחרים. כדאי לשקול גם שמאי ומפקח בנייה מטעם הדיירים.
6. השוו בין כמה הצעות, וודאו שהערבויות כתובות בהסכם: ערבות חוק מכר, ערבות לדמי שכירות, ערבות למיסים, ערבות בדק, ערבות לרישום הבית המשותף ומנגנון פיצוי על איחורים.

מה זה אומר עבורכם

• בעלי דירות בבניין ישן: המדד חוסך זמן בסינון הראשוני. מחברות שמדורגות גבוה בעיר ובקטגוריה שלכם אפשר להתחיל, ואז לעבור לבדיקה המעמיקה. המדריך איך עובד פינוי-בינוי ומה הדייר מקבל בפועל יעזור לכם להבין מה לבקש.
• נציגויות שכבר מנהלות משא ומתן: דירוג גבוה הוא לא סיבה לוותר על תנאים. היזמים המובילים מתחרים על פרויקטים, וזה כוח מיקוח של הדיירים. הכירו את הזכויות שלכם בהתחדשות עירונית.
• מי שמתכנן את השנים הבאות: גם עם היזם הנכון, הדרך ארוכה. לוח הזמנים הריאלי מופיע בכתבה כמה זמן לוקח פינוי-בינוי מהחתימה ועד המפתח.
• קונים דירה חדשה מיזם: המדד רלוונטי גם לכם, אבל הבדיקות שונות. ראו 9 בדיקות לפני חתימה מול יזם או קבלן.

כל הפרויקטים, העדכונים והמדריכים במקום אחד: מרכז ההתחדשות העירונית של בקומה.

שאלות נפוצות

מי מפרסם את מדד ההתחדשות העירונית?

מרכז הנדל"ן ומדלן, מאז 2015. הדירוג מבוסס על נתונים ומסמכים רשמיים ממקורות רבים, שמנותחים במערכת הבינה העסקית של מדלן.

מי במקום הראשון במדד ההתחדשות 2026?

בפינוי-בינוי ברמה הארצית: אאורה, ואחריה אזורים וישראל קנדה / רם מגורים. בהתחדשות הבניינית: קידר מבנים, ואחריה אשטרום מגורים ואקו סיטי.

האם מספיק לבחור יזם לפי הדירוג?

לא. המדד מודד היקף והתקדמות של פרויקטים, ולא את ההסכם, הערבויות, החוסן הכלכלי של הפרויקט הספציפי או את חוויית הדיירים. מומלץ להשתמש בו כנקודת פתיחה, לבחור עורך דין לדיירים ולהשוות בין כמה הצעות. המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי.

התמונה: בניין מגורים ועגורן ברקע ברמת גן, לצורך המחשה. צילום: Chenspec, ויקישיתוף, CC BY-SA 4.0.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, מערכת, "מדד ההתחדשות 2026: אאורה ראשונה בפינוי-בינוי, קידר בהתחדשות הבניינית", 11.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, דן קצ'נובסקי, "0, 1, 1,440: המספרים שמטלטלים את ענף ההתחדשות", 09.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, דורון ברויטמן, "בחיים לא יהיה מצב שנשנה דירוג בגלל כסף: מאחורי הקלעים של מדד ההתחדשות העירונית", 25.09.2025.
• מרכז הנדל"ן, "אאורה, קידר וחג'ג' צים מובילים במדד ההתחדשות העירונית 2025", 22.10.2025.
• קליקת הנדל"ן, "זכויות דיירים בהתחדשות עירונית: מהן ועל מה אסור לוותר", עודכן 16.10.2025.