העליון: בעלי הקרקע רשאים לבטל קומבינציה כשהיזם חרג ממכסת הדירות

התשובה הקצרה: בית המשפט העליון קבע השבוע כי בעלי דירות בבניין בקטמון שבירושלים רשאים לבטל עסקת קומבינציה, משום שהיזמים קידמו תוכנית ל-31 דירות אף שבהסכם התחייבו שלא לבקש יותר מ-24. לפי פסק הדין, חובת היזם "למקסם זכויות" חלה רק בתוך גבולות ההסכם, ויזם שמחזיק ייפוי כוח מבעלי הקרקע חייב לעדכן אותם ישירות. הודעות תכנוניות של הרשויות אינן מחליפות את העדכון הזה. עבור כל מי שחתום על הסכם התחדשות עירונית או קומבינציה, זו תזכורת שהמכסות בהסכם מחייבות.

מה קרה בבניין ברחוב ניתאי הארבלי

הסיפור מתחיל ב-2010. בעלי הדירות בבניין של ארבע דירות ברחוב ניתאי הארבלי בקטמון חתמו על הסכמי קומבינציה מפורטים עם היזמים משה ארז ודוד טראו. ההסכם קבע תקרה ברורה: היזמים לא יבקשו אישור ליותר מ-24 יחידות דיור, וחריגה מהמכסה הוגדרה בהסכם עצמו כהפרה יסודית.

הפרויקט התקדם באיטיות. תב"ע שהגישו היזמים אושרה רק באוגוסט 2015, ובקשה להיתר בנייה הוגשה במרץ 2016, שתיהן באיחור. לאחר מכן עצרו היזמים את הליך ההיתר כדי להגדיל את זכויות הבנייה, והעיכוב נמשך כשלוש שנים. בתחילת 2017 חתמו הצדדים על הסכם נוסף שהאריך את מועדי הביצוע תמורת פיצוי כספי על העיכוב. לפי הדיווח, בעלי הדירות לא ידעו אז שהיזמים מתכוונים לחרוג מהמכסה.

ציר הזמנים

בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט זילר) דחה את תביעת היזמים לאכוף את ההסכמים, קיבל את התביעה שכנגד של הבעלים לבטל אותם וקבע שהיזמים הפרו את ההסכם הפרה יסודית. היזמים ערערו לעליון.

מה קבע העליון, ולמה זה חשוב

את פסק הדין כתב השופט אלכס שטיין, והשופטות רות רונן וגילה כנפי-שטייניץ הצטרפו אליו. ההחלטה התקבלה פה אחד. ארבע קביעות עיקריות עולות ממנו:

1. "מקסום בתוך מגבלות ההסכם". היזמים טענו שסעיף אחר בהסכם חייב אותם למקסם זכויות בנייה. בית המשפט קבע שחובת המקסום פועלת רק בתוך התקרה שנקבעה, ואינה מתירה לעקוף אותה.
2. התעשרות על חשבון הבעלים היא הפרה יסודית. לפי בית המשפט, היזמים ביקשו להגדיל את רווחיהם מהדירות הנוספות בלי להגדיל את התמורה הקבועה לבעלים.
3. ייפוי כוח מחייב חובות מוגברות. מכיוון שהיזמים החזיקו ייפוי כוח מבעלי הדירות כדי לקדם את הפרויקט, חלות עליהם חובות מוגברות של תום לב ונאמנות.
4. הודעה של הרשויות איננה גילוי. הטענה שהבעלים יכלו לדעת על השינוי מפרסומים תכנוניים נדחתה. חובת הגילוי מוטלת על היזם עצמו, ישירות.

בית המשפט קבע גם שהודעת הביטול נשלחה בזמן סביר, כשלושה חודשים אחרי שהבעלים גילו בפועל את ההפרה בנובמבר 2020. היזמים חויבו בהוצאות של 105,000 שקל: מחצית לבעלי הדירות ומחצית לחברת היזמות החדשה שבחרו הבעלים. השופט ציין שפסק הדין אולי לא מסיים את המחלוקת ואינו מאפשר לפרויקט להתקדם כרגע, אבל קבע שזו התוצאה הצודקת, כי צד שלא הפר את ההסכם אינו חייב להמשיך בקשר.

הקשר משפטי: מתי מותר לבטל עסקה

לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הפרה יסודית היא הפרה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו ידע מראש עליה ועל תוצאותיה, או הפרה שהצדדים הגדירו מראש כיסודית בהסכם עצמו. הפרה כזו מקנה לנפגע זכות לבטל את החוזה. כאן ההגדרה המפורשת בהסכם הייתה קריטית: הצדדים כתבו מראש שחריגה מ-24 יחידות היא הפרה יסודית.

חשוב להבין שזכות הביטול אינה אוטומטית בכל מצב. בספטמבר 2026 דחה העליון בקשה של 86 בעלי דירות בשכונת נווה חן בתל אביב לבטל הסכם תמ"א 38 עם יזם שנכנס להליכי חדלות פירעון. שם נקבע שהפרה של היזם לבדה אינה מקנה זכות ביטול אוטומטית כשבית המשפט של חדלות הפירעון מעדיף להמשיך את הפרויקט לטובת כלל הנושים. כל מקרה נבחן לפי ההסכם, הנסיבות והדין שחל עליו.

מה זה אומר עבורכם

• קראו את המכסות בהסכם. אם ההסכם שלכם קובע מספר דירות, שטחים או קומות, אלה התחייבויות מחייבות. כדאי לבדוק אם ההסכם מגדיר חריגה מהן כהפרה יסודית.
• דרשו עדכון ישיר ושוטף. יזם שמחזיק ייפוי כוח שלכם חייב לעדכן אתכם. אל תסתמכו על כך שתראו פרסום ברשומות או בעיתון. אפשר לקבוע בהסכם מנגנון דיווח תקופתי.
• שימו לב לתמורה. אם התוכנית גדלה, בדקו מי נהנה מהזכויות הנוספות. הסכם טוב מגדיר מראש מה קורה לתמורה של הבעלים כשהזכויות גדלות.
• פעלו מהר. העליון הדגיש שהודעת הביטול נשלחה זמן קצר אחרי הגילוי. שתיקה ממושכת עלולה להיחשב ויתור.
• היעזרו באנשי מקצוע. ביטול עסקה הוא צעד דרמטי שעלול לעצור פרויקט לשנים. לפני כל החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין שמייצג את הבעלים.

להרחבה על הזכויות שלכם, קראו את המדריך לזכויות דיירים בהתחדשות עירונית ואת ההשוואה בין פינוי-בינוי לפרויקט של בניין בודד. מה קורה בבירה בתחום? ראו את סקירת ההתחדשות העירונית בירושלים ואת שלושת הפרויקטים בטשרניחובסקי ברסקו. יזמים ימצאו רקע נוסף בכתבה על התחדשות עירונית אחרי תמ"א 38.

הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ משפטי.

שאלות נפוצות

האם בעלי דירות יכולים לבטל עסקת קומבינציה?

כן, אם היזם הפר את ההסכם הפרה יסודית והביטול נעשה בזמן סביר אחרי הגילוי. במקרה של קטמון, ההסכם עצמו הגדיר חריגה ממכסת 24 הדירות כהפרה יסודית, והעליון אישר את הביטול.

האם חובת היזם למקסם זכויות גוברת על מכסת הדירות בהסכם?

לא. לפי פסק הדין, המקסום חל רק בתוך מגבלות ההסכם. יזם אינו יכול להגדיל את מספר הדירות מעבר לתקרה שהוסכמה כדי ליהנות לבדו מהרווח הנוסף.

אם פורסמה הודעה תכנונית, האם נחשב שבעלי הדירות ידעו?

לא בהכרח. העליון קבע שפרסומים של רשויות התכנון אינם מחליפים את חובת היזם לעדכן את בעלי הקרקע ישירות, בוודאי כשהוא פועל בשמם בייפוי כוח.

מקורות

• "היזמים ביקשו לבנות יותר דירות – העליון אישר לבעלי הקרקע לבטל את עסקת הקומבינציה" — מרכז הנדל"ן, 20.10.2026
• "עשרות בעלי דירות בת"א נדחו בעליון: לא יוכלו לבטל הסכם תמ"א עם יזם שקרס" — מרכז הנדל"ן, 09.09.2026
• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 — כל זכות