השכונות המתפתחות בישראל שכדאי לקנות בהן דירה ב-2026

התשובה הקצרה: נכון לסוף אוקטובר 2026, השכונות המתפתחות שבהן אפשר לקנות דירה כבר עכשיו, מקבלן או ביד שנייה, הן בעיקר רמות (אבן עזרא), אגמים ועיר היין באשקלון, מערב רחובות וקריית משה, הפארק (שדות חדרה) בחדרה, המושבה בטבריה ושיפולי ההר באילת. בכולן התוכנית מאושרת, הקרקע שווקה ברובה במכרזי רמ"י והבנייה בעיצומה. שכונות כמו המעיינות במודיעין (3,575 יח"ד, תוקף ב-19.10.2026), שכונה ו' 1 בבית שמש (2,653 יח"ד) ונחלת צפון בראשון לציון (1,554 יח"ד, לקראת הפקדה) עדיין לפני שיווק, ולכן הן שוק של מעקב ולא של קנייה מיידית. ההחלטה הנכונה תלויה פחות ב"שכונה הכי חמה" ויותר בשאלה כמה שנות בנייה ושירותים חלקיים אתם מוכנים לספוג בתמורה למחיר נמוך יותר.

איך בחרנו את השכונות

הרשימה כוללת שכונות חדשות או בהרחבה גדולה, עם תוכנית מאושרת או מתקדמת ונתוני היקף מתועדים בתקנון התוכנית או בדיווחים של כלכליסט, גלובס, ביזפורטל, ice ומרכז הנדל"ן. פיזרנו אותן בין הדרום, השפלה והמרכז, הצפון, אזור ירושלים ואילת, כדי שכל קונה ימצא אפשרות ריאלית באזור שלו.

לכל שכונה בדקנו שלושה דברים: כמה יחידות דיור מתוכננות בה, באיזה שלב היא נמצאת ב-2026 (תכנון, שיווק או אכלוס), ומהם העוגנים שלה, כלומר תחבורה ותעסוקה. לכל שכונה יש מדריך מפורט ב-BAKOMA, ומי שרוצה להעמיק ימצא שם את מקורות התוכנית המלאים.

הדרום: אשקלון מובילה את היצע השכונות החדשות

אשקלון היא כנראה המקום שבו מתרכז היום ההיצע הגדול ביותר של שכונות חדשות במרחק נסיעה ברכבת מגוש דן. שלוש שכונות בעיר נמצאות בשלבים שונים, וזה מאפשר לבחור בין סיכון גבוה ומחיר נמוך לבין שכונה בשלה יותר.

רמות (אבן עזרא), אשקלון

השכונה נבנית לפי תמ"ל 1048, על כ-751 דונם, עם כ-3,976 יחידות דיור לפי נתוני רמ"י שפורסמו בכלכליסט בספטמבר 2024. במכרזים של 2023-2024 שווקו 17 מגרשים עם 2,168 דירות, כ-60% מהן לשוק החופשי והשאר במסלול מחיר מטרה בהנחה של 29%-40% ממחיר השוק. הבנייה החלה ב-2025, והאכלוס צפוי בשלבים. העוגנים: שדרות בגין וכביש 4, תחנת הרכבת אשקלון ואזור התעשייה הסמוך. מתאימה לזוגות צעירים ולזכאי מחיר מטרה שעובדים בגוש דן ונוסעים ברכבת. המדריך המלא: שכונת רמות באשקלון.

אגמים, אשקלון

אגמים היא השכונה הבשלה בקבוצה. גרים בה מאז 2015, ובתי הספר והמרכזים המסחריים כבר פועלים. לפי ניתוח של ביזפורטל מ-2026 מתוכננות בשכונה כ-3,100 יחידות, מהן נבנו כ-1,000, ובאותו ניתוח נמדד מחיר עסקה ממוצע של כ-1.73 מיליון ש"ח. פארק האקו-ספורט נפתח בהדרגה, וממזרח מתוכננת "אגמים מזרח". מתאימה למשפחות שרוצות דירה גדולה וחדשה ליד שטח ירוק ומחזיקות רכב. פרטים ב-מדריך שכונת אגמים.

עיר היין, אשקלון

זו השכונה הגדולה ברשימה: תמ"ל 1006 הופקדה באוגוסט 2015 לכ-11,000 יחידות דיור על כ-4,300 דונם, לפי ביזפורטל. חלק מהשכונה כבר מאוכלס וחלקים גדולים בבנייה. בתוכנית מסומנת תחנת רכבת "עיר היין", שכלכליסט מנה בספטמבר 2024 בין 12 תחנות עם תוכנית מאושרת, אך מועד פתיחה טרם פורסם. היא מתאימה לקונים שמוכנים לגור לצד אתרי בנייה לאורך שנים. ראו שכונת עיר היין באשקלון.

השפלה והמרכז: רחובות, מודיעין וראשון לציון

מערב רחובות וקריית משה (תמ"ל 1086)

התוכנית במערב רחובות משלבת בנייה חדשה על קרקע פנויה עם התחדשות של שיכוני קריית משה. לפי תקנון תמ"ל 1086 ודיווח מרכז הנדל"ן ממרץ 2026, היא כוללת כ-9,854 יחידות דיור על כ-1,551 דונם, ועוד כ-650 יחידות למעונות סטודנטים ולדיור מוגן. במרץ 2026 שיווקה רמ"י שני מגרשים עם 410 דירות, כמחציתן במחיר מטרה, במחירי פתיחה של כ-1.476 מיליון ש"ח לדירת 85 מ"ר. העוגנים הם כביש 411, תחנת הרכבת רחובות ומכון ויצמן, וקו BRT כחול ברחוב הרצל נבנה מאז מאי 2025. מתאימה לזכאי מחיר מטרה ולמי שעובד במרכז. בהתחדשות בקריית משה, נכון ליוני 2026, רק אחד מ-33 המתחמים קיבל היתר בנייה. הרחבה ב-הפיתוח במערב רחובות וב-מדריך קריית משה.

המעיינות, מודיעין-מכבים-רעות

הוועדה המחוזית מרכז אישרה ב-19.10.2026 את התוכנית לשכונה של 3,575 יחידות דיור על כ-550 דונם, דרומית לכביש 443 וסמוך לשכונת כרמים, לפי מרכז הנדל"ן. בתוכנית יש 300 יחידות דיור מיוחד, דירות קטנות של 30-55 מ"ר ושני מגדלים בני 25 קומות. מועדי המכרזים עדיין לא פורסמו, ולכן זו שכונה למעקב ולהרשמה עתידית, לא לקנייה היום. מתאימה למשפחות שרוצות מודיעין-מכבים-רעות ומוכנות לחכות. ראו שכונת המעיינות במודיעין.

נחלת צפון, ראשון לציון

תוכנית של רמ"י ל-1,554 יחידות דיור על כ-486 דונם, צפונית לנחלת יהודה ולצד כביש 412, עם כ-720,000 מ"ר ברוטו לתעסוקה ומסחר ומרכז עירוני סביב תחנת רכבת קלה, לפי מרכז הנדל"ן (21.10.2026). התוכנית נמצאת לקראת הפקדה, כך שעד שיהיו בה דירות יעברו שנים. מי שמחפש עכשיו ב-ראשון לציון יבדוק את נחלת עילית הסמוכה, שהמכרזים בה כבר התקיימו. פרטים ב-נחלת צפון בראשון לציון.

אזור ירושלים, השרון והצפון

שכונה ו' 1, בית שמש

בנובמבר 2025 אושרה למתן תוקף בוועדה המחוזית ירושלים תוכנית לשכונה חדשה במזרח בית שמש: כ-2,653 יחידות דיור בבניינים של 6-9 קומות על כ-648 דונם, ועוד כ-153 אלף מ"ר למסחר ולתעסוקה, לפי מרכז הנדל"ן. מועדי שיווק טרם פורסמו. היא מתאימה למי שמחפש דירה גדולה יחסית במרחב ירושלים במחיר נמוך מבירה, ומוכן לחכות למכרזים.

הפארק (שדות חדרה), חדרה

החלק הצפוני של השכונה כבר מאוכלס ברובו סביב האקו פארק. המתחם המרכזי, "שדות חדרה", כולל 4,388 יחידות דיור, ועוד כ-100 יחידות דיור מוגן. הסכם הפיתוח נחתם, והאירוע להשקת השם התקיים במרץ 2025, עם עלות פיתוח מוערכת של כ-450 מיליון ש"ח, לפי ice. היא מתאימה למשפחות שרוצות פארק גדול בהליכה ונוסעות ברכב, כי תחנת חדרה מערב רחוקה. ראו שכונת הפארק בחדרה.

המושבה, טבריה

שכונה בעיר העליונה של טבריה עם כ-1,984 יחידות דיור בתוכניות המאושרות: כ-700 צמודי קרקע וכ-1,300 דירות בבנייה רוויה. השכונה בנויה ומאוכלסת בחלקה, ומוסדות הציבור והתחבורה הציבורית רק מתחילים. לצידה אושרה באוגוסט 2025 תוכנית "המושבה ב'" לכ-4,000 יחידות, לפי מרכז הנדל"ן. העוגן התעסוקתי העיקרי הוא המרכז הרפואי פוריה. מתאימה למשפחות צעירות עם רכב ולזכאי מסלולי מחיר מטרה ומחיר למשתכן. ראו שכונת המושבה בטבריה.

אילת: שיפולי ההר

שיפולי ההר היא שכונה בצפון-מערב אילת לפי תוכנית 602-0453795: כ-2,680 יחידות דיור על כ-1,442 דונם, בצפיפות נמוכה של כ-6 יח"ד לדונם, עם תמהיל של צמודי קרקע ובנייה רוויה נמוכה. מרכז הנדל"ן דיווח באוגוסט 2022 על המכרז הראשון ועל השקעה של כ-530 מיליון ש"ח בתשתיות במסגרת הסכם הגג. מאז שווקו מגרשי וילות ובנייה רוויה, ובאוקטובר 2024 יצא מכרז ל-210 יחידות במחיר מטרה. מתחם הגולף עדיין על הנייר. מתאימה למשפחות שמחפשות צפיפות נמוכה ונוף, ופחות למי שתלוי בתחבורה ציבורית. ראו שכונת שיפולי ההר באילת.

טבלת סיכום: השכונות המתפתחות בישראל, 2026

שכונה	עיר	היקף יח"ד מתוכנן	שלב (2026)	למי מתאים	מקור
רמות (אבן עזרא)	אשקלון	כ-3,976	בבנייה, אכלוס בשלבים	זוגות צעירים, זכאי מחיר מטרה, נוסעי רכבת	כלכליסט, 10.9.2024
אגמים	אשקלון	כ-3,100	מאוכלסת, השלמות בנייה	משפחות עם רכב שרוצות שטח ירוק	ביזפורטל, 2026
עיר היין	אשקלון	כ-11,000	אכלוס חלקי, בנייה נרחבת	מי שמוכן לשנות בנייה תמורת מחיר	ביזפורטל, אוגוסט 2015 (הפקדה)
מערב רחובות / קריית משה	רחובות	כ-9,854	שיווק (מרץ 2026) והתחדשות	זכאי מחיר מטרה, עובדי המרכז	מרכז הנדל"ן, 24.3.2026
המעיינות	מודיעין-מכבים-רעות	3,575	תוכנית מאושרת, לפני שיווק	משפחות שמוכנות לחכות	מרכז הנדל"ן, 21.10.2026
נחלת צפון	ראשון לציון	1,554	לקראת הפקדה	מעקב לטווח ארוך	מרכז הנדל"ן, 21.10.2026
שכונה ו' 1	בית שמש	כ-2,653	תוכנית מאושרת, לפני שיווק	משפחות במרחב ירושלים	מרכז הנדל"ן, 27.11.2025
הפארק (שדות חדרה)	חדרה	4,388 (מתחם מרכזי)	צפון מאוכלס, מתחם מרכזי בפיתוח	משפחות שרוצות פארק בהליכה	ice, 17.3.2025
המושבה	טבריה	כ-1,984	אכלוס חלקי, בבנייה	משפחות צעירות עם רכב	תקנוני תוכניות, מינהל התכנון
שיפולי ההר	אילת	כ-2,680	שיווק בשלבים מאז 2022	משפחות שמחפשות צפיפות נמוכה	מרכז הנדל"ן, 2.8.2022

מקור: נתוני ההיקף לקוחים מהמקורות שבעמודה האחרונה ומתקנוני התוכניות במינהל התכנון. השלב מעודכן לאוקטובר 2026 על פי המדריכים המפורטים של BAKOMA והמקורות המצוטטים בהם.

איך לבדוק שכונה מתפתחת לפני שקונים

שכונה חדשה נמכרת על הבטחה. התפקיד שלכם הוא להפריד בין מה שכבר קיים, מה שמתוקצב ומה שרק מסומן במפה. לפני שאתם חותמים, כדאי לעבור על חמש בדיקות. הרחבה ב-המדריך לבחירת שכונה.

1. לוח זמנים לתשתיות: חפשו את התוכנית ב-מערכת מבא"ת של מינהל התכנון ובדקו אם נחתם הסכם גג או הסכם פיתוח. הסכם חתום עם תקציב, כמו כ-530 מיליון ש"ח בשיפולי ההר או כ-450 מיליון ש"ח בשדות חדרה, הוא סימן שהתשתיות ייבנו.
2. בתי ספר וגנים: שאלו את העירייה מתי ייפתח בית הספר הראשון ולאן ילכו הילדים עד אז. בשיפולי ההר, למשל, מתוכננים שני בתי ספר יסודיים ותיכון, אבל מועדי הקמתם עוד לא פורסמו.
3. תחבורה: הבדילו בין קו שפועל היום לבין תחנה "בתוכנית". תחנת עיר היין מאושרת אך ללא מועד, והמטרו ברחובות לא צפוי לפני 2040. על הקשר בין תחבורה למחירים קראו ב-תחבורה ציבורית ומחירי דירות.
4. מכרזי רמ"י: קצב השיווק ב-רשות מקרקעי ישראל קובע את קצב הבנייה. מכרז שנסגר מתחת לשומה, כפי שקרה בחלק מהמגרשים באילת ובאשקלון, מעיד על ביקוש חלש יחסית אצל היזמים ועל אפשרות לעיכובים.
5. פער המחיר מול שכונות ותיקות: השוו את המחיר למ"ר לשכונה ותיקה סמוכה. הפער הוא הפיצוי שלכם על שנות הבנייה. במסלול מחיר מטרה ברחובות הוערכה ההנחה בכ-29% ממחיר השוק (מרכז הנדל"ן, מרץ 2026), ובאשקלון 29%-40% (כלכליסט, ספטמבר 2024).

השוואה מלאה בין היתרונות והחסרונות תמצאו ב-שכונה חדשה מול שכונה ותיקה.

הסיכונים שכדאי להכיר

• שנות בנייה: גם אחרי שקיבלתם מפתח, השכונה סביבכם תמשיך להיבנות שנים. בעיר היין, לפי נתוני מאי 2023, היו כ-1,520 דירות קיימות מול כ-5,156 בבנייה.
• שירותים מתעכבים: מסחר, מרפאות וקווי אוטובוס מגיעים בדרך כלל אחרי התושבים. בשכונת הפארק בחדרה, למשל, אין קווי אוטובוס בתוך השכונה.
• שינויי תוכנית: מספרי יחידות וגובה מבנים משתנים בין ההפקדה לאישור. במודיעין המגדלים גדלו מ-19 ל-25 קומות.
• התחדשות עירונית איטית: בקריית משה, נכון ליוני 2026, רק מתחם אחד מתוך 33 קיבל היתר. מי שקונה דירה ישנה לקראת פינוי-בינוי צריך לבדוק את מצב המתחם הספציפי.
• תלות ברכב: ברוב השכונות ברשימה אפשר להסתדר בלי רכב רק אחרי שנים.

מה זה אומר עבורכם

אם אתם צריכים דירה בשנתיים-שלוש הקרובות, התמקדו בשכונות שכבר בשלב שיווק או אכלוס: רמות, אגמים ועיר היין באשקלון, מערב רחובות, הפארק בחדרה, המושבה בטבריה ושיפולי ההר באילת. אם אתם זכאי מחיר מטרה, עקבו אחרי הגרלות משרד הבינוי והשיכון בשכונות שבהן רמ"י שיווקה מגרשים במסלול הזה.

אם אין לכם לחץ זמן, המעיינות במודיעין, שכונה ו' 1 בבית שמש ונחלת צפון בראשון לציון הן הזדמנויות לטווח ארוך. עקבו אחרי פרסום המכרזים של רמ"י, כי המחירים הנמוכים ביותר נקבעים בדרך כלל בשלבים הראשונים.

ובכל מקרה, לפני שאתם חותמים: בקשו מהקבלן את מועד המסירה בחוזה, בדקו בעירייה את מועד פתיחת מוסדות החינוך, והשוו מחיר למ"ר מול שכונה ותיקה סמוכה בעסקאות אמת. התייעצות עם עורך דין ושמאי שמכירים את התוכנית חוסכת טעויות יקרות.

שאלות נפוצות

מה השכונות המתפתחות בישראל שכדאי לקנות בהן דירה היום?

נכון לאוקטובר 2026, השכונות שבהן אפשר לקנות כבר עכשיו הן רמות (כ-3,976 יח"ד), אגמים ועיר היין באשקלון, מערב רחובות וקריית משה (כ-9,854 יח"ד), הפארק בחדרה, המושבה בטבריה ושיפולי ההר באילת. שכונת המעיינות במודיעין, שכונה ו' 1 בבית שמש ונחלת צפון בראשון לציון נמצאות לפני שיווק ומתאימות למי שמתכנן לטווח ארוך.

האם כדאי לקנות דירה בשכונה שעדיין בבנייה?

כן, אם המחיר משקף את הסיכון. שכונה בבנייה נמכרת בדרך כלל בהנחה מול שכונה ותיקה, ובמסלולי מחיר מטרה ההנחה הגיעה ל-29%-40% ממחיר השוק במכרזים באשקלון וברחובות. מנגד, תחיו לצד אתרי בנייה, והשירותים יגיעו בהדרגה. כדאי לבדוק שיש הסכם פיתוח חתום ותקציב לתשתיות.

איך יודעים מתי ייפתחו בתי ספר בשכונה חדשה?

מועדי פתיחה של מוסדות חינוך לא תמיד מופיעים בתוכנית עצמה. התוכנית מקצה מגרשים לבתי ספר, אבל הקמתם תלויה בתקציב ובקצב האכלוס. פנו לאגף החינוך בעירייה ושאלו מה המועד המתוכנן ולאיזה בית ספר ישובצו הילדים עד אז. בשיפולי ההר באילת, לדוגמה, מתוכננים שלושה בתי ספר, אך מועדי הקמתם טרם פורסמו.

איפה בודקים את התוכנית של שכונה חדשה?

את התוכנית המאושרת, התקנון והתשריט אפשר למצוא במערכת מבא"ת של מינהל התכנון לפי מספר התוכנית, למשל תמ"ל 1086 במערב רחובות או 602-0453795 בשיפולי ההר. את מכרזי הקרקע ותוצאותיהם מפרסמת רשות מקרקעי ישראל. כדאי לבדוק גם את אתר העירייה לעדכוני ביצוע.

איזו שכונה מתפתחת קרובה לרכבת?

מבין השכונות ברשימה, רמות באשקלון קרובה יחסית לתחנת הרכבת אשקלון, ובעיר היין מתוכננת תחנה משלה, שתוכניתה אושרה אך מועד פתיחתה טרם פורסם. מערב רחובות נמצא בטווח נסיעה קצר מתחנת רחובות, ונחלת צפון מתוכננת סביב תחנת רכבת קלה. בחדרה, תחנת חדרה מערב רחוקה משכונת הפארק.

מקורות

• תוצאות מכרז רמ"י, אשקלון אבן עזרא – כלכליסט
• ניתוח שוק שכונת אגמים 2026 – ביזפורטל
• הופקדה תוכנית ל-11,000 יח"ד בעיר היין – ביזפורטל
• תחנות רכבת חדשות ונדל"ן – כלכליסט
• תקנון תמ"ל 1086 – מינהל התכנון
• מכרז רמ"י ברחובות, מרץ 2026 – מרכז הנדל"ן
• עדכון סטטוס קריית משה, 1.6.2026 – החברה העירונית רחובות
• אושרה שכונת המעיינות במודיעין – מרכז הנדל"ן
• נחלת צפון בראשון לציון – מרכז הנדל"ן
• 2,600 דירות בבית שמש, שכונה ו' 1 – מרכז הנדל"ן
• השקת שדות חדרה – ice
• תקנון תוכנית 302-0742320, חדרה – מינהל התכנון
• אושרה תוכנית המושבה ב' בטבריה – מרכז הנדל"ן
• תקנון תוכנית 602-0453795, אילת – מינהל התכנון
• מכרז ראשון לשכונה בת 2,680 דירות באילת – מרכז הנדל"ן
• מחירים בעיר היין – מרכז הנדל"ן