הבניין הוכרז לפינוי-בינוי: מה קורה למשכנתא על הדירה שתיהרס?

התשובה הקצרה: משכנתא קיימת על דירה בבניין שמיועד לפינוי-בינוי לא נמחקת כשהבניין נהרס. בעל הדירה ממשיך לשלם אותה כרגיל, והבנק שנתן אותה מסכים להסיר את השעבוד מהדירה הישנה רק בתמורה לביטחונות חלופיים: ערבות שהבנק המלווה של הפרויקט נותן לו, וערבות חוק המכר על הדירה החדשה. כשהדירה החדשה נמסרת ונרשמת, השעבוד עובר אליה. מה שמסובך באמת הוא לקחת משכנתא חדשה או להגדיל את הקיימת אחרי שהזכויות כבר הועברו ליזם. השאלה רלוונטית במיוחד השבוע, אחרי שב-29 באוקטובר 2026 הוכרזו 12 מתחמי פינוי-בינוי חדשים עם 1,867 דירות קיימות, ורבות מהן ממושכנות.

למה הבנק בכלל צריך להסכים

כדי לבנות, היזם לוקח הלוואה מבנק מלווה (ליווי בנקאי). הבנק המלווה דורש שעבוד מלא על הקרקע, נקי ממשכנתאות של אחרים, כדי שיוכל לממש אותו אם היזם ייכשל. אבל הקרקע הזו רשומה על שם בעלי הדירות, ולחלקם יש משכנתאות. לכן כל בנק שמחזיק שעבוד על דירה בבניין צריך להסכים לשחרר אותו, והוא עושה זאת רק אחרי שמתקיימת רשימת תנאים שנקבעת מראש, בדרך כלל במכתב כוונות.

הסכמה כזו נדרשת גם כשעל הדירה רשומים עיקול או הערת אזהרה לטובת מישהו אחר. כל רישום כזה צריך להיות מוסדר לפני שהפרויקט מקבל ליווי, ובעל דירה שלא מסדיר אותו עלול לעכב את עצמו ולפעמים את הבניין כולו.

מה מקבל הבנק במקום הדירה

בפרק הזמן שבין ההריסה למסירת הדירה החדשה אין לבנק נכס רשום לשעבד. במקומו הוא מקבל ביטחונות:

• ערבות פיננסית מהבנק המלווה: ערבות לטובת הבנק של בעל הדירה, בגובה יתרת ההלוואה ועוד תוספת של 5% עד 20%, לפי דרישת הבנק.
• ערבות חוק המכר לבעל הדירה: הערבות שהיזם מעמיד לבעלים לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). אצל בעלי דירות סכומה נקבע לפי שווי הדירה החדשה, לא לפי סכום ששולם. רקע על סוגי הערבויות תמצאו במדריך הערבויות ולוחות התשלומים.
• ערבות משולבת: בחלק מהפרויקטים שתי הערבויות מאוחדות לערבות אחת. ככל שבעל הדירה מחזיר את ההלוואה, חלקו של הבנק בערבות קטן וחלקו של בעל הדירה גדל.

כשהבנק המלווה הוא גם הבנק שנתן את המשכנתא, הוא לא יכול לתת ערבות לעצמו, ולכן במקום ערבות ניתן כתב התחייבות בין הסניפים.

המשכנתא לאורך הפרויקט: שלב אחר שלב

מי מטפל ומי משלם

במרבית הפרויקטים היזם מרכז את הטיפול מול הבנקים של בעלי הדירות ונושא בעלויות, כולל אגרות רישום ומחיקה. זה נוהג מקובל, לא זכות שקבועה בחוק. לכן כדאי שהסכם הפינוי-בינוי יכתוב במפורש שהיזם אחראי לכך, שהוא משלם את העלויות, ותוך כמה זמן השעבוד יוסר וירשם מחדש. על שאר הסעיפים שכדאי לעמוד עליהם, קראו את המדריך לזכויות הדיירים בהתחדשות עירונית.

אפשר לקחת משכנתא חדשה על דירה שעומדת להיהרס?

זה תלוי בשלב. כל עוד הדירה רשומה על שמכם והבניין עומד, היא נכס כמו כל נכס, ובנק יבחן בקשה למשכנתא או להגדלה לפי הכללים הרגילים, בתוספת בדיקה של מצב הפרויקט. אחרי שהזכויות הועברו ליזם והבניין נהרס, אין יותר נכס רשום לשעבד. הביטחון היחיד שיש לכם הוא הערבות על הדירה העתידית, ולכן משכנתא חדשה או הגדלת הקיימת בשלב הזה מורכבות מאוד, ובמקרים רבים הבנקים לא מאשרים אותן.

מי שצופה צורך במימון בתקופת הבנייה, למשל לשיפוץ הדירה החדשה או לעזרה לילדים, צריך לתכנן אותו לפני הפינוי. בשוק יש גופים חוץ-בנקאיים שמציעים הלוואה מול שעבוד על הערבות, אבל כדאי לבדוק עלויות ותנאים עם יועץ משכנתאות מורשה, ולשים לב לתמריצים של היועץ עצמו. על כך כתבנו בהחלטת רשות שוק ההון על תשלומים ליועצי משכנתאות.

קנייה של דירה ישנה בבניין שבתהליך

מי שקונה דירה בבניין שבו כבר נחתם הסכם פינוי-בינוי נכנס בדרך כלל בנעלי המוכר ומקבל על עצמו את ההסכם באותם תנאים. לפני החתימה כדאי לוודא שהבנק מוכן לתת משכנתא על דירה בשלב הזה של הפרויקט, ולבדוק את ההשלכות על הפטור ממס שבח. הרחבה תמצאו בהמדריך לקניית דירה בבניין שמיועד לפינוי-בינוי.

תקופת השכירות: שני תשלומים במקביל?

בתקופת הבנייה בעל הדירה ממשיך להחזיר את המשכנתא, והיזם משלם לו שכר דירה לדיור חלופי, מגובה בערבות שכר דירה. מי שדמי השכירות שנקבעו לו בהסכם נמוכים משכר הדירה בפועל יממן את ההפרש מכיסו, נוסף על ההחזר החודשי. משפטנים בתחום הצביעו על כך שסכומי השכירות נקבעים לעיתים קרובות מראש ולא תמיד משקפים את השוק, ולכן כדאי לעגן מנגנון עדכון.

בתחילת ספטמבר 2026 דווח על החלטה של בית המשפט המחוזי בתל אביב, שהתיר לרוכשי דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 תקוע לממש את ערבויות חוק המכר שלהם. השופטת שקלה, בין היתר, את הנטל על משפחות שמשלמות משכנתא בזמן שהן ממתינות לדירה. הפסיקה עסקה ברוכשים, אבל היא מחדדת את השאלה מה המצב של בעלי הדירות המקוריים כשהפרויקט מתעכב.

אם ההחזר החודשי הופך לנטל בתקופה הזו, פנו לבנק לפני שנוצר פיגור. כשיש פיגור, הבנק יכול לפנות ישירות לערבות הפיננסית שקיבל. מה עושים כשמתחילים קשיים, תמצאו במדריך על הפיגורים במשכנתאות.

מה זה אומר עבורכם

• יש לכם משכנתא ואתם לפני חתימה: בקשו מהבנק יתרת סילוק ונסח טאבו עדכני, והכניסו להסכם סעיף שמחייב את היזם לטפל מול הבנק ולשאת בעלויות, עם לוחות זמנים.
• אתם צופים צורך במימון: בדקו אותו לפני הפינוי, כל עוד הדירה רשומה על שמכם.
• אתם בתקופת הבנייה: שמרו על רציפות ההחזרים, בדקו שערבות שכר הדירה בתוקף, ופנו לבנק מיד כשיש קושי.
• אחרי המסירה: כשהשעבוד נרשם על הדירה החדשה, אפשר לבחון מחזור משכנתא כמו בכל דירה.

הכתבה מספקת מידע כללי ואינה ייעוץ משפטי או פיננסי. לפני כל החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין שמייצג את בעלי הדירות ועם יועץ משכנתאות.

שאלות נפוצות

מה קורה למשכנתא שלי כשהבניין נהרס בפינוי-בינוי?

היא לא נמחקת. ממשיכים לשלם אותה כרגיל, הבנק מסיר את השעבוד מהדירה הישנה מול ערבויות מהבנק המלווה ומהיזם, והשעבוד נרשם מחדש על הדירה החדשה אחרי המסירה.

מי משלם את עלויות הטיפול מול הבנק?

במרבית הפרויקטים היזם מטפל בכך ונושא בעלויות, אבל זה נוהג ולא חובה בחוק, ולכן חשוב שזה ייכתב במפורש בהסכם.

אפשר להגדיל את המשכנתא בזמן שהדירה החדשה נבנית?

זה קשה מאוד, כי אין נכס רשום לשעבד ובמקרים רבים הבנקים לא מאשרים. מי שצפוי להזדקק למימון צריך לבדוק זאת לפני הפינוי.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, 29.10.2026: הוכרזו 12 מתחמי פינוי-בינוי חדשים בשבע רשויות מקומיות
• מרכז הנדל"ן, 03.09.2026: פסיקת הערבויות בבית המשפט המחוזי בתל אביב והשלכותיה על בעלי הדירות
• משרד עו"ד יוני לוי, עודכן ביולי 2026: מה קורה למשכנתא בפינוי-בינוי
• משרד עו"ד ל. עמידור ושות', 19.12.2019 (עודכן 11.12.2023): משכנתא בפרויקט פינוי-בינוי
• כלכליסט, 04.04.2022: זכויות בעלי הדירות בפרויקט פינוי-בינוי (תוכן בשיתוף מרכז הנדל"ן)
• חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974