שוק הנדל״ן שוק הנדל"ן | הטבות מימון
"קנו עכשיו, שלמו בעוד עשור": המבצע של גינדי והאיתות שהוא שולח לשוק
900 אלף ש"ח נדחים ל-10 שנים בלי ריבית ובלי הצמדה, על כ-300 דירות בארבעה פרויקטים. מה מקבלים, מי משלם, ומה זה אומר על כוח המיקוח של הקונים
בכתבה · 5 פרקים
גינדי החזקות מציעה לקונים לדחות 900 אלף ש"ח ממחיר הדירה ל-10 שנים אחרי קבלת המפתח, בלי ריבית ובלי הצמדה. המבצע, שהושק השבוע, חל על כ-300 דירות שטרם נמכרו בארבעה פרויקטים במרכז, ומבנה התשלום שלו פשוט: 20% בחתימה, כ-50% במסירה, וכ-30% בעוד עשור. זו אחת מהטבות המימון הנדיבות שהוצעו בשוק השנה, והיא מספרת לא פחות על מצב המכירות מאשר על הדירות עצמן. מה בדיוק מקבלים, מי משלם על ההטבה, ומה זה אומר על כוח המיקוח של הקונים היום.
מה כולל המבצע
לפי הדיווחים בכלכליסט ובמרכז הנדל"ן מ-03.11.2026, הסכום הנדחה הוא 900 אלף ש"ח, כ-30% ממחיר דירה ממוצעת בפרויקטים, והוא נפרע 10 שנים אחרי המסירה. ההלוואות ניתנות על ידי בנק לאומי ומזרחי טפחות וכפופות לחיתום של הבנק, כלומר לבדיקה שהקונה יוכל להחזיר. את הריבית משלמת החברה, וההערכה בכלכליסט היא כ-450 אלף ש"ח לדירה. אם כל הדירות במבצע יימכרו, העלות לחברה תגיע לכ-135 מיליון ש"ח.
| פרויקט | עיר | דירה לדוגמה | מחיר התחלתי |
|---|---|---|---|
| LOVE, גליל ים | הרצליה | 5 חדרים | 4.2 מיליון ש"ח |
| רמת אפעל | רמת גן | 5 חדרים | 3.3 מיליון ש"ח |
| כפר אז"ר | רמת גן | 3.5 חדרים | 2.7 מיליון ש"ח |
| נווה איילון | אור יהודה | 4 חדרים | 2.1 מיליון ש"ח |
כמחצית מהמלאי שבמבצע נמצא בגליל ים בהרצליה, פרויקט של 505 יחידות דיור ב-13 בניינים. רוב הפרויקטים צפויים להסתיים בתוך כשנה וחצי, ולכן מהחתימה ועד התשלום האחרון יעברו בפועל כ-12 שנים. החברה מעריכה שהקונה יחסוך כ-700 אלף ש"ח בעלויות משכנתא, וזו הערכה שלה: החיסכון בפועל תלוי במחיר הדירה, בתנאי המימון ובגובה המשכנתא שהקונה היה לוקח בלי המבצע.
למה דווקא עכשיו: מה המבצע מאותת על השוק
מבצע בהיקף כזה לא נולד בשוק שבו הדירות נמכרות מעצמן. לפי סקירת הכלכלן הראשי באוצר, באוגוסט 2026 מכרו היזמים כ-3,300 דירות חדשות, ושיעור העסקאות עם הטבת מימון מקבלן עלה מכ-20% במאי לכ-30% באוגוסט. המפה האזורית של הטבות המימון מראה שהתופעה רחבה. גינדי מכוונת למכור במבצע אחד כ-300 דירות, כעשירית מהמכירות של כל השוק באוגוסט.
במקביל נמשך הלחץ על כושר ההחזר. לפי מדד אלרוב של אוניברסיטת תל אביב, ההחזר החודשי על משכנתא לדירת 4 חדרים טיפוסית ב-12 הערים הגדולות עמד ברבעון השני של 2026 על 10,864 ש"ח, לעומת כ-7,500 ש"ח חמש שנים קודם. כשההחזר כבד והמלאי גבוה, כפי שרואים בנתוני הדירות הלא מכורות לפי ערים, היזמים מעדיפים לממן את הקונה במקום להוריד את המחיר המוצהר.
הגל של הטבות המימון
גינדי לא לבד. אביב מליסרון השיקה לנובמבר ודצמבר תוכנית שמאפשרת לממן רכישה בשעבוד נכס קיים, בלי הון עצמי נזיל בשלב הראשון, כשהחברה נושאת בריבית עד האכלוס. במגדל אינפיניטי של קבוצת חג'ג' בתל אביב משלמים מיליון ש"ח בחתימה, ואת היתרה כעבור שלוש שנים, בלי ריבית ובלי הצמדה. ובחודש יוני הציעה רם אדרת הלוואת גישור של 350 אלף ש"ח ל-10 שנים בפרויקט באשקלון.
ומה עם המגבלות של בנק ישראל?
במרץ 2025 הגביל בנק ישראל את מבצעי ה-20/80: בנקים נדרשים להקצות יותר הון לפרויקטים שבהם יותר מ-25% מהעסקאות נחתמו במודלים כאלה, והלוואות בלון שמממנים קבלנים הוגבלו ל-10% מסך הלוואות הדיור של הבנק. המבצע של גינדי הוא במהותו הלוואת בלון, ולכן הוא עובר דרך הבנקים ובכפוף לחיתום שלהם. הרקע המלא נמצא במדריך ליווי בנקאי, חוק המכר ומגבלות 20/80.
מה זה אומר עבורכם
לקונים לדירה ראשונה ולמשפרי דיור
- ההטבה אמיתית, והחוב נשאר. 900 אלף ש"ח בלי ריבית ובלי הצמדה שווים פחות בעוד 12 שנה. לשם המחשה בלבד: באינפלציה שנתית של 2%, הערך הריאלי של הסכום יהיה כ-710 אלף ש"ח במונחי היום. אבל צריך לשלם אותו במלואו ובבת אחת.
- תכננו את התשלום האחרון כבר היום. המבצע מתאים למי שבטוח שיוכל לפרוע את היתרה במועד: ממכירת נכס, מהון שיצטבר או ממשכנתא חדשה. ירידת הכנסה בעשור הקרוב או ירידת מחירים יכולות להפוך את הבלון לבעיה.
- השוו למחיר מזומן. הטבת מימון היא לעיתים הנחה במסווה. שאלו מה המחיר בלי המבצע, וחשבו כמה שווה לכם כל מסלול. המדריך קונים דירה על הנייר עוזר לעבור על החוזה.
למשקיעים
- דחייה של כ-30% מהמחיר מקטינה את ההון הדרוש בכניסה, ובתקופת הביניים אפשר להשכיר את הדירה. מנגד, הסיכון מרוכז בסוף: אם השוק יורד, יתרת החוב לא יורדת איתו.
לכל מי שמחפש דירה חדשה
- כשיזם גדול מוכן לשלם כ-135 מיליון ש"ח כדי למכור מלאי, זה סימן שכוח המיקוח עבר במידה רבה לצד הקונה. גם בפרויקטים שאין בהם מבצע מוצהר, שווה לשאול מה אפשר לקבל.
שאלות נפוצות
מה בדיוק דוחים במבצע של גינדי?
900 אלף ש"ח ממחיר הדירה, כ-30% ממחיר דירה ממוצעת בפרויקטים, נפרעים 10 שנים אחרי קבלת המפתח, בלי ריבית ובלי הצמדה. 20% משולמים בחתימה וכ-50% במסירה.
מי מממן את הסכום הנדחה?
ההלוואות ניתנות על ידי בנק לאומי ומזרחי טפחות, בכפוף לחיתום, ואת הריבית משלמת החברה. לפי הערכה בכלכליסט, העלות לחברה היא כ-450 אלף ש"ח לדירה.
האם מבצע כזה מתאים לכל קונה?
לא. הוא מתאים למי שבטוח שיוכל לפרוע את היתרה כולה בעוד כעשור. מי שתלוי בהכנסה לא יציבה, או שמתכנן לממן את התשלום האחרון רק ממכירת הדירה, נושא בסיכון של ירידת מחירים או ירידה בהכנסה.
מקורות
- כלכליסט, אמיתי גזית, "המכירות נתקעות: גינדי משיקה מבצע חריג", 03.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, מבצעי המימון של גינדי החזקות ואביב מליסרון, 03.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, הגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון, 23.03.2025.
- הכלכלן הראשי במשרד האוצר, סקירת שוק הדיור לאוגוסט 2026 (כפי שדווחה בכלכליסט ובבקומה).
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
