בית אליעזר בחדרה: 119 דירות רכבת יהפכו לכ-570. מה מקבלים הבעלים

שמונה בנייני רכבת ישנים בשכונת בית אליעזר בחדרה, עם 119 דירות, מתוכננים להפוך לכ-570 דירות חדשות. חברת פרץ בוני הנגב וחברת ג'ק דרעי יזמות ושיווק נדל"ן הודיעו שהשיגו את הרוב הנדרש מבעלי הדירות ברחובות השקמה והאשל וחתמו איתם על הסכמי פינוי-בינוי. זו אבן דרך חשובה, אבל עדיין מוקדמת: אין לפרויקט תוכנית מאושרת ואין היתר בנייה, והשלב הבא הוא הגשה לוועדה המקומית. הנה מה שידוע, מה הבעלים אמורים לקבל, ומה כל בעל דירה בבניין רכבת צריך לבדוק.

הפרויקט במספרים

מה בעלי הדירות אמורים לקבל

לפי המתווה שהוצג לבעלים, כל בעל דירה צפוי לקבל:

• דירה חדשה גדולה בכ-12 מ"ר מהדירה הנוכחית, כולל ממ"ד.
• מרפסת של כ-12 מ"ר.
• חניה בחניון תת-קרקעי ומחסן.

בנוסף, חלק מהשטח יועבר לעיריית חדרה לטובת מבני חינוך, צורך שהולך וגדל ככל שהשכונה מצטופפת. היחס הגבוה, כמעט חמש דירות חדשות על כל דירה קיימת, נובע מכך שבנייני הרכבת הנמוכים מנצלים היום רק חלק קטן מהקרקע. היחס הזה אמור לממן את הבנייה, את שכר הדירה של הבעלים בתקופת הבנייה ואת שאר ההתחייבויות של היזם.

בית אליעזר: שכונה שעוברת התחדשות

הפרויקט לא עומד לבד. גם ברחוב האשל, במסגרת תוכנית פינוי-בינוי נפרדת שבה מעורבת קרדן נדל"ן, נכנסה לתוקף ביוני 2025 תוכנית לכ-310 יחידות דיור בשישה בנייני מגורים על שטח של כ-19 דונם, עם שטחי מסחר, שטחים ציבוריים פתוחים ומבני ציבור. יחד, שני הפרויקטים צפויים להוסיף לאזור יותר מ-750 דירות חדשות. חדרה עצמה נהנית מביקוש בזכות מחירים נמוכים יחסית לנתניה ולמרכז, נגישות לכבישים 2 ו-6 ותחנות רכבת. מי שמכיר את העיר רק דרך השכונות החדשות יכול לקרוא גם על שכונת הפארק בחדרה.

מה החוק אומר על הרוב הנדרש

חוק פינוי ובינוי (פיצויים) קובע כי כשנאסף רוב מיוחס של שני שלישים מבעלי הדירות במתחם, לצד רוב מינימלי בכל אחד מהבניינים, בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר עלול להיתבע בנזיקין על ידי שאר הבעלים. הסירוב ייחשב סביר במצבים מסוימים, למשל כשהעסקה אינה כדאית כלכלית או כשלא הוצע דיור חלופי. לבעלים מבוגרים, בני 75 ומעלה ובני 80 ומעלה, יש הגנות מיוחדות בתנאים שקבע החוק. ההיבט הזה חשוב, כי ההכרזה על "רוב" היא רק הצעד הראשון: עד ליציאה בפועל לביצוע נדרשת הסכמה מלאה, או הכרעה משפטית מול סרבנים.

מה עוד מגן על הבעלים

• ערבות לשכר דירה: כתנאי לפינוי, היזם נדרש לתת ערבות בנקאית אוטונומית שמבטיחה את תשלום שכר הדירה עד למסירת הדירה החדשה.
• מיסוי: בעלי הדירות פטורים, בכפוף לתנאי החוק, ממס שבח, מהיטל השבחה וממס רכישה בעסקת התמורה. על השינויים הצפויים בהיטל ההשבחה בפינוי-בינוי ברשויות המקומיות הרחבנו בכתבה היטל השבחה בפינוי-בינוי ייקבע מחדש.
• ייצוג עצמאי: בבית אליעזר, כמו ברוב הפרויקטים המקצועיים, הבעלים מיוצגים על ידי עורך דין משלהם, בנפרד מעורך הדין של היזמים.

מה זה אומר עבורכם

אם אתם בעלי דירה באחד הבניינים: הרוב נאסף, אבל הדרך עוד ארוכה. לפני הגשת התוכנית לוועדה המקומית כדאי לוודא שאתם מבינים את נספח התמורה (שטח, קומה, כיווני אוויר ומפרט טכני), את הבטוחות שהיזם נותן, את מנגנון שכר הדירה ואת לוחות הזמנים שבחוזה, כולל מה קורה אם הפרויקט לא מתקדם בתוך פרק זמן מוגדר. השגת היתר בפרויקטים כאלה יכולה להימשך כמה שנים ותלויה בהתנגדויות ובקצב מוסדות התכנון.

אם אתם בעלי דירה בבניין רכבת אחר: היחס שהושג כאן, כ-1:4.8, הוא תוצאה של צפיפות נמוכה במיוחד וקרקע גדולה יחסית. אל תניחו שהוא ישתכפל בכל בניין. חשוב לבחור נציגות, להחתים עורך דין מטעם הבעלים לפני שחותמים מול יזם, ולהשוות כמה הצעות.

אם אתם שוקלים לקנות דירה בשכונה: דירה ישנה במתחם שבו נאסף רוב יכולה להיות הזדמנות, אבל המחיר כבר מגלם חלק מהציפייה. בדקו בעירייה את סטטוס התוכנית, וקחו בחשבון שנים של המתנה ובנייה בסביבה. מי שמעדיף לקנות דירה חדשה מהיזם בפרויקט כזה יכול להיעזר ברשימת הבדיקות שלנו לפני חתימה. לדוגמה נוספת לפרויקט שעבר את שלב האישור, ראו 930 דירות במקום 173 בבאר שבע.

שאלות נפוצות

מתי יתחילו להרוס את הבניינים בבית אליעזר?

אין לכך מועד. הפרויקט נמצא בשלב שאחרי איסוף הרוב, והיזמים צריכים להגיש תוכנית לוועדה המקומית. רק אחרי אישור התוכנית והוצאת היתר אפשר יהיה לפנות ולהרוס, תהליך שעשוי להימשך כמה שנים.

כמה מטרים מקבל כל בעל דירה?

לפי המתווה שהוצג, תוספת של כ-12 מ"ר לדירה כולל ממ"ד, מרפסת של כ-12 מ"ר, חניה ומחסן. הפרטים הסופיים נקבעים בהסכם ובתוכנית שתאושר.

מה קורה לבעל דירה שלא חתם?

אם נאסף הרוב שהחוק דורש וסירובו ייקבע כבלתי סביר, הוא עלול להיתבע על ידי שאר הבעלים. סירוב יכול להיחשב סביר מסיבות כלכליות, אישיות או בגלל גיל, בתנאים שקבע החוק. מומלץ להתייעץ עם עורך דין.

מקורות

• מרכז הנדל"ן, רנית נחום-הלוי, "הגיעו לרוב הדרוש: פרץ בוני הנגב וג'ק דרעי בדרך להקמת 570 דירות בחדרה", 03.11.2026.
• ביזפורטל, בן פלמון, פינוי-בינוי בבית אליעזר בחדרה: 119 דירות יהפכו לכ-570, 07.11.2026.
• מרכז הנדל"ן, "חוק פינוי בינוי: המדריך השלם לשנת 2026", 10.05.2026.
• כל זכות, "פינוי-בינוי" (נבדק 08.11.2026).