תכנון ובנייה תכנון ובנייה | תוכנית המתאר תא/5500
עד 45 קומות בהתקווה, יד אליהו נשארת נמוכה: מה משתנה בתוכנית המתאר למזרח ת"א
הצוות המקצועי של העירייה גיבש המלצות לכ-500 ההתנגדויות לתא/5500: הגבהה ליד המטרו בהתקווה, בביצרון ובכפר שלם, ודחיית כל בקשות המגדלים ביד אליהו. מה מוצע בכל מתחם ומה זה אומר לבעלי דירות
בכתבה · 6 פרקים
הצוות המקצועי של עיריית תל אביב-יפו גיבש המלצות לכ-500 ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית המתאר תא/5500, והקו שלהן ברור: הגבהה וציפוף לאורך צירי התחבורה וליד תחנות המטרו המתוכננות, ושמירה על אופי השכונות המרקמיות. בפועל המשמעות היא אפשרות לבנייה של עד 45 קומות במתחם תדהר במערב שכונת התקווה ובמתחם עמינדב בביצרון, עד 30 קומות בכמה מתחמים בכפר שלם, ודחייה של כל הבקשות להקים מגדלים ביד אליהו. אלה המלצות בלבד: הוועדה המקומית אמורה לדון בהן בימים אלה, וההכרעה בידיה. ריכזנו מה מוצע בכל שכונה, מה נדחה, ומה זה אומר לבעלי דירות.
מה זו תוכנית תא/5500 ובאיזה שלב היא נמצאת
תא/5500 היא העדכון של תוכנית המתאר הכוללנית של תל אביב-יפו, תא/5000, שאושרה ב-2016. לפי מרכז הנדל"ן, התוכנית מוסיפה כ-50 אלף יחידות דיור, כך שבעיר יהיו כ-270 אלף דירות, וכ-800 אלף מ"ר לתעסוקה, ומכוונת ליעד של כ-600 אלף תושבים ב-2035. היא מתואמת עם תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית לתחנות המטרו, ומרכזת את הפיתוח סביב התחנות העתידיות.
התוכנית הופקדה להתנגדויות בסוף 2025, ועליה הוגשו כ-500 התנגדויות. מהנדס העיר, אדריכל אודי כרמלי, הודיע עוד בינואר שיגיש בעצמו עשרות תיקונים, חלקם להגדלת זכויות. השלב הנוכחי: הצוות המקצועי ממליץ, הוועדה המקומית דנה, ורק אחר כך התוכנית ממשיכה בהליך. כלומר, אף אחד מהמספרים שבכתבה הזו עוד לא אושר סופית. רקע רחב יותר על ההתחדשות באזור תמצאו בסקירה שלנו על התחדשות עירונית במזרח תל אביב.
איפה מומלץ לבנות גבוה יותר
ההמלצות לתוספת זכויות מתרכזות בשכונת התקווה, בביצרון ובכפר שלם. הטבלה מסכמת את המתחמים העיקריים לפי הדיווח במרכז הנדל"ן:
| מתחם | שכונה | בתוכנית המופקדת | ההמלצה |
|---|---|---|---|
| מתחם תדהר | מערב שכונת התקווה | ללא ייעוד מעורב | "אזור מעורב/תעסוקה מטרופולינית", עד 45 קומות |
| עמינדב 2–8 | ביצרון ויגאל אלון | 15 קומות, חריגה עד 20 | מרחב להתחדשות עירונית, בנייה נקודתית עד 45 קומות |
| משה דיין 27–29 | שכונת התקווה | 4 קומות | מרחב להתחדשות עירונית, בנייה נקודתית עד 20 קומות |
| ליבנה | כפר שלם | רח"ק 5, עד 20 קומות | רח"ק 7.5, בנייה נקודתית עד 30 קומות |
| מבוא וולקר ומח"ל | כפר שלם ונווה חן | רח"ק 4, עד 20 קומות | רח"ק 6 (7 כתמריץ לפינוי), עד 30 קומות |
| ידידיה | כפר שלם | 4 קומות | רח"ק בסיסי 4 (6–7 כתמריץ), עד 20 קומות וחריגה נקודתית עד 30 |
| דרך חיים בר-לב | כפיר | עד 9 קומות | עד 20 קומות, חריגה עד 30 |
הנימוק בעמינדב מפורש: המתחם סמוך לתחנת המטרו המתוכננת ביצחק שדה. זה אותו היגיון שראינו במטרו ארלוזורוב בפתח תקווה, שם התכנון סביב התחנה מוסיף אלפי דירות. לא כל בקשה התקבלה במלואה: בליבנה נדחתה בקשה ל-40 קומות, ובבית גיל הזהב בפינת לה גווארדיה ומשה דיין נדחתה בקשה ל-45 קומות. שם מומלץ לבטל את האיסור על מגורים במגרש הציבורי ולאפשר דיור מוגן, מעונות סטודנטים ומוסדות סיעודיים, והגובה נשאר 20 קומות.
יד אליהו נשארת נמוכה, וגם המע"ר לא יקבל מגורים
ביד אליהו נדחו כל הבקשות למגדלים של 20 עד 35 קומות ולהגדלת זכויות, בין היתר של אדרמור נדל"ן, ינושבסקי, אביב מליסרון, שפיר מגורים ויובלים. הנימוק: השכונה מאופיינת בבנייה מרקמית. גם התנגדות שביקשה להפוך את הנספחים הסביבתיים של "יד אליהו הירוקה" למסמכים מחייבים נדחתה ברובה, לפי הצוות משום שהוראות הניקוז העילי כבר מעוגנות בתוכנית.
במתחמי המע"ר הסמוכים לתחנת ההגנה נדחו בקשות לבטל את תקרת 45 הקומות, להגדיל את הרח"ק ולשלב 50% מגורים. הנימוקים כוללים מגבלות תעופתיות וביטחוניות, והעדיפות נשארת לתעסוקה. גם במתחם ההגנה נדחתה בקשה לשלב 50% מגורים, ובנווה חן נדחתה בקשה לרח"ק של 7–8.
מה זה רח"ק ולמה הוא חשוב
רח"ק, רצפה חלקי קרקע, הוא היחס בין סך שטחי הבנייה המותרים לשטח המגרש. רח"ק 7.5 פירושו שעל מגרש של דונם אפשר לבנות 7,500 מ"ר. עבור בעלי דירות זה המספר שקובע כמה יחידות דיור יזם יכול למכור, ולכן גם כמה הוא יכול להציע בתמורה.
מה זה אומר עבורכם
- בעלי דירות במתחמים שקיבלו המלצה לתוספת: תוספת רח"ק וקומות יכולה לשפר את הכדאיות של פינוי-בינוי. אבל לפני שחותמים עם יזם כדאי לבדוק עם עורך דין שמייצג את הבעלים על איזו תוכנית ההצעה מבוססת: המופקדת, או ההמלצות שעוד לא אושרו.
- בעלי דירות ביד אליהו: ההמלצה שומרת על בנייה מרקמית. מי שציפה למגדלים צריך להניח שהם לא יגיעו דרך התוכנית הזו, ולבחון מסלולי התחדשות אחרים שמתאימים לגובה הקיים.
- קונים ומשקיעים: מחיר שמגלם "45 קומות בדרך" מתמחר תוכנית שעוד לא אושרה. ההכרעה של הוועדה והשלבים שאחריה יכולים לשנות את התמונה, ולכן נכון לשלם על מה שמאושר היום.
מגמת הבנייה לגובה בתל אביב לא מתחילה כאן. לאחרונה סקרנו את מגדל 20 הקומות מעל בית העיתונאים בקפלן, ואת הנתונים שלפיהם כמעט רבע מהדירות החדשות נבנות במגדלים.
שאלות נפוצות
האם אושרו 45 קומות בשכונת התקווה?
לא. מדובר בהמלצה של הצוות המקצועי בעקבות התנגדות, במתחם תדהר במערב השכונה. הוועדה המקומית צריכה לדון בהמלצות, וההכרעה בידיה.
למה לא יהיו מגדלים ביד אליהו?
לפי הצוות המקצועי, השכונה מאופיינת בבנייה מרקמית, ולכן הומלץ לדחות את הבקשות למגדלים של 20 עד 35 קומות ולהגדלת זכויות.
מה הקשר בין המטרו לגובה הבנייה?
תא/5500 מתואמת עם תמ"א 70 ומרכזת ציפוף סביב תחנות המטרו העתידיות. במתחם עמינדב, למשל, ההמלצה ל-45 קומות נומקה בקרבה לתחנה המתוכננת ביצחק שדה.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "עד 45 קומות בשכונת התקווה: כך צפויה להשתנות תוכנית המתאר בשכונות מזרח תל אביב", 04.11.2026.
- כלכליסט (מרכז הנדל"ן), דרור ניר קסטל, "תוכנית המתאר החדשה של תל אביב: העירייה מבקשת גובה של עד 45 קומות", 05.01.2026.
- מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "עוד 50 אלף דירות ותוספת 800 אלף מ"ר לתעסוקה: אושרה להפקדה תוכנית המתאר של ת"א", 26.02.2025.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
