שוק הנדל״ן שוק ונתונים | בנייה לגובה
כמעט רבע מהדירות החדשות נבנות במגדל: ירושלים מובילה, קריית גת בטופ 5
8,848 מתוך 37,559 הדירות שהתחילו להיבנות במחצית הראשונה של 2026 נמצאות בבניינים של 16 קומות ומעלה. הערים המובילות, המגמה, ומה לבדוק לפני שקונים דירה במגדל
בכתבה · 7 פרקים
כמעט רבע מהדירות שהתחילו להיבנות בישראל במחצית הראשונה של 2026 נמצאות בבניינים של 16 קומות ומעלה. לפי ניתוח של פורום CVU (הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית) לנתוני התחלות הבנייה של הלמ"ס, מתוך 37,559 דירות שבנייתן החלה בינואר עד יוני, 8,848 נבנות במגדלים. ירושלים מובילה עם 1,934 דירות במגדלים, יותר מפי שניים מתל אביב-יפו, וקריית גת נכנסה לחמישייה הראשונה. מה עומד מאחורי המספרים, ומה המשמעות למי שקונה דירה במגדל.
התמונה הכללית: שוק שמאט, גובה שנשאר
הנתונים מגיעים בתקופה שבה קצב הבנייה הכולל דווקא מתמתן. לפי פרסום הלמ"ס מספטמבר 2026, ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026 החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות, ירידה של כ-7% לעומת השנה שקדמה להן. ברבעון השני של 2026 נרשמו כ-17,800 התחלות, אחרי ארבעה רבעונים של כ-19 אלף כל אחד (כלכליסט, 17.09.2026). ובכל זאת, חלקם של המגדלים בתוך הבנייה החדשה נשאר יציב, סביב רבע מהדירות, כבר שלוש שנים ויותר.
הנתונים: כמה דירות נבנות במגדלים
| תקופה | דירות בבניינים של 16+ קומות | שיעור מסך התחלות הבנייה |
|---|---|---|
| 2023 | 15,214 | 24.8% |
| 2024 | 16,363 | 24.4% |
| 2025 | 18,218 | 24.1% |
| מחצית ראשונה 2026 | 8,848 | כ-23.6% (חישוב בקומה: 8,848 מתוך 37,559) |
לפי ה-CVU, לפני כעשור עמד שיעור הדירות במגדלים על כ-13% בלבד, כלומר הוא כמעט הוכפל. אם מוסיפים גם את הבניינים של 11 עד 15 קומות (3,218 דירות במחצית הראשונה), יוצא שכ-14,300 דירות, כ-40% מהבנייה החדשה לפי הניתוח, נבנות בבניינים של עשר קומות ומעלה. הערה מתודולוגית: בכתבה המקורית חלק מהאחוזים מחושבים מבסיס שונה מעט מסך ההתחלות, ולכן העדפנו להציג מספרים מוחלטים ולסמן את החישוב שלנו.
הערים שמובילות את הבנייה לגובה
- ירושלים: 1,934 דירות במגדלים, כ-22% מכל הדירות בקטגוריה. השנה השנייה ברציפות שהעיר במקום הראשון (1,795 דירות במחצית הראשונה של 2025).
- תל אביב-יפו: 861 דירות.
- נתניה: 792 דירות.
- חיפה: 751 דירות.
- קריית גת: 657 דירות, עיר בינונית שנכנסת לטבלה לצד ארבע הגדולות.
בקטגוריה של 11 עד 15 קומות הובילה יהוד-מונוסון עם 764 דירות, כמעט רבע מהקטגוריה, ואחריה אשקלון עם 683. שווה לקרוא את זה יחד עם הנתונים על המלאי הלא מכור לפי ערים, שבהם יהוד ואשקלון נמצאות בקצוות.
למה דווקא ירושלים
לפי יו"ר ה-CVU, האדריכל גיל שנהב, הבנייה לגובה כבר אינה החלטה נקודתית אלא הדרך שבה ישראל מתמודדת עם מחסור בקרקע וגידול באוכלוסייה. לדבריו, הגובה צריך להתרכז לאורך צירי הרכבת הקלה ובשכונות מתחדשות. בירושלים זה מתחבר ישירות למדיניות ההתחדשות לאורך הקווים, שעליה הרחבנו בכתבה על התחדשות עירונית בירושלים וצירי הרכבת הקלה.
מה הנתונים לא אומרים
התחלות בנייה מודדות את הרגע שבו נחפרה הקרקע, לא את מועד המסירה ולא את קצב המכירות. מגדל שהתחיל להיבנות במחצית הראשונה של 2026 יגיע לשוק כדירה מוכנה רק בעוד כמה שנים. בנוסף, הנתונים אינם מבחינים בין מגדלים בפרויקטים חדשים על קרקע ריקה לבין מגדלים בפרויקטים של פינוי-בינוי, ולכן אי אפשר להסיק מהם לבד כמה מהבנייה לגובה מגיעה מהתחדשות עירונית. לפי הלמ"ס, כ-23% מכלל התחלות הבנייה ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026 היו בפרויקטים של התחדשות עירונית, אבל זה נתון כללי ולא נתון על מגדלים בלבד.
מה זה אומר עבורכם
מגדל מגורים הוא מוצר שונה מבניין של שש או שמונה קומות, וכדאי להיכנס אליו עם עיניים פתוחות:
- דמי ניהול: מעליות, לובי, מערכות כיבוי ומשאבות מחייבים בדרך כלל חברת ניהול ועלות חודשית גבוהה יותר. בקשו מהיזם הערכה כתובה של דמי הניהול לפני החתימה, ובדקו מה כלול בה.
- זמני בנייה: מגדל נבנה לרוב לאורך זמן רב יותר. בדקו את מועד המסירה בחוזה, את הפיצוי על איחור ואת הבטוחות לפי חוק המכר.
- מעליות וגובה: מספר המעליות ביחס למספר הדירות משפיע על איכות החיים היומיומית, במיוחד בקומות הגבוהות.
- שיטת הבנייה: שיטות מתועשות מקצרות זמנים אבל דורשות הבנה. הסברנו על כך בכתבה על "הטכנולוגיה הקנדית" במגדלי המגורים.
- שימושים מעורבים: במגדלים שמשלבים משרדים ומסחר יש השלכות על חניה, ניהול ותחזוקה. ראו למה מגדלים מעורבים כל כך מורכבים.
מצד שני, ריכוז הבנייה לגובה ליד תחבורה ציבורית מתעצמת, למשל חמשת המגדלים המתוכננים ליד בלומפילד, יכול לתמוך בביקוש ובערך לאורך זמן. בשוק שבו קצב ההתחלות יורד והמלאי גדול, לקונים יש היום יותר כוח מיקוח גם במגדלים.
שאלות נפוצות
מה נחשב "מגדל" בנתונים האלה?
בניתוח של ה-CVU, מגדל הוא בניין מגורים של 16 קומות ומעלה. בניינים של 11 עד 15 קומות נספרים בקטגוריה נפרדת.
האם חלקם של המגדלים בבנייה החדשה עולה?
בטווח של עשור כן, מכ-13% לכרבע. בשלוש השנים האחרונות השיעור יציב, בין 23.6% ל-24.8%.
מה הכי חשוב לבדוק לפני קניית דירה במגדל?
את גובה דמי הניהול הצפויים ומה הם כוללים, את מועד המסירה והפיצוי על איחור, את מספר המעליות ואת הבטוחות לפי חוק המכר. מומלץ להיעזר בעורך דין ובשמאי.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, דרור ניר קסטל, "שיא חדש בבניה לגובה: אחת מכל ארבע דירות נבנית במגדל", 06.11.2026 (ניתוח CVU לנתוני הלמ"ס).
- כלכליסט, עמיתי גזית, "לראשונה זה שלוש שנים: ירידה בהתחלות הבנייה", 17.09.2026.
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הודעה 297/2026, התחלות וגמר בנייה יולי 2025–יוני 2026, 17.09.2026.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
