חדשות נדל״ן חדשות נדל"ן | כנס הקבלנים אילת
"90% מהתוכניות על הקיר": מה נאמר בכנס הקבלנים באילת ומה זה אומר לכם
התחדשות עירונית בלי עליית מחירים, 1.3 מיליון יחידות דיור תקועות בגלל תשתיות, והצעה להחליף את היטל ההשבחה במס על מכירות היזם. חמש האמירות המרכזיות מהכנס
בכתבה · 8 פרקים
בכנס "נדל"ן בזמן אמת" של ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, שנערך באילת בשבוע שעבר, עלה מסר אחד שוב ושוב: ההתחדשות העירונית נשענה שנים על ההנחה שהמחירים ימשיכו לעלות, וההנחה הזו כבר לא מובנת מאליה. ראש עיריית רמת גן הזהיר ש-90% מהתוכניות עלולות להיתקע אם השוק ימשיך לרדת, מנכ"ל מינהל התכנון דיבר על כ-1.3 מיליון יחידות דיור בהתחדשות שתקועות בגלל תשתיות, ויו"ר המועצה הארצית חשף שנבחנת החלפה של היטל ההשבחה בפינוי-בינוי במס על מכירות היזם. ריכזנו את האמירות המרכזיות, ומה כל אחת מהן אומרת לבעלי דירות ולקונים.
1. "90% מהתוכניות על הקיר": כשהשוק לא עולה
ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, אמר שהרבה מתוכניות ההתחדשות העירונית מבוססות על ההנחה שהשוק עולה. לדבריו, ברמת גן זה עוד לא קרה, אבל אם השוק יעשה מהלך כלפי מטה, 90% מהתוכניות "אפשר יהיה לתלות על הקיר". הוא סיפר שהציע למינהל התכנון סעיף גמישות, שיאפשר לוועדה המקומית להוסיף יחידות דיור בהיקף שהשמאים יסכימו עליו, וההצעה נדחתה.
באותו כנס אמר תומר צליח, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שכ-80% מתוכניות הפינוי-בינוי איבדו היתכנות כלכלית, ושכ-300 אלף יחידות דיור בתוכניות מאושרות לא מגיעות לביצוע. לדבריו, תוכנית שאושרה עם רווחיות של 13% לפי תקן 21 מגיעה בפועל לפחות מ-10%. חשוב לזכור שמדובר בהערכה של ארגון הקבלנים, צד מעוניין בדיון, ולא בנתון רשמי.
מנגד, מהנדס העיר תל אביב-יפו, אדריכל אודי כרמלי, אמר שבעיר צפויה השנה שנת שיא בהיתרים ושהשוק "עובד חזק מאוד". הוא הוסיף ש"חוקי המשחק השתנו": גם דיירים וגם עיריות נדרשים לחשב מחדש, והזהיר מפני חזרה לשכבות של הקלות בתמורות.
2. 1.3 מיליון יחידות דיור תקועות בגלל תשתיות
מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, אמר שכ-1.3 מיליון יחידות דיור בהתחדשות עירונית כבר אושרו, אבל נשארות על הנייר בגלל מחסור בתשתיות. לדבריו, אישורי הבנייה מצטברים מהר יותר מהיכולת לחבר מים, ביוב, חשמל ודרכים. הוא קרא לרכז את סמכויות הדיור תחת שר אחד, והציע מסלול ירוק מואץ עם הרשות להתחדשות עירונית במתחמים שיש בהם הסכמה. עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר הוועדה המחוזית מרכז, הזהיר באותו כנס ממשבר תשתיות בפריפריה, שבו מאשרים תוכניות בלי פתרון תשתיתי.
3. במקום היטל השבחה: אחוז ממכירות היזם
יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בני ארביב, סיפר שגורמי התכנון בוחנים הצעה של התאחדות הקבלנים: לבטל את היטל ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולהחליף אותו בתשלום שייגזר מאחוז ממחזור המכירות של דירות היזם בשוק החופשי. התשלום יועבר לרשות המקומית, ולא ייגבה על דירות התמורה של הבעלים. ארביב הגדיר את ההצעה "עדיין ראשונית", אמר שיש בה קשיים וגם "לא מעט היגיון", וציין שהנושא דורש טיפול של הממשלה הבאה. זו לא החלטה ולא הצעת חוק: לא נקבע אחוז ולא נקבע מועד. רקע על המצב הקיים תמצאו בכתבה שלנו על היטל ההשבחה בפינוי-בינוי והתעריפים החדשים ברשויות ובסקירה על פטורים מהיטל השבחה לאור הכרעות חדשות.
4. "גם 0% מס רכישה לא יחזיר את הקונים"
יקי רייסנר, מנכ"ל ובעלים של רייסדור, אמר שבעשור הקרוב אין מחסור בדירות, ושגם אפס אחוז מס רכישה לא יחזיר את הקונים. לדבריו, זוג צעיר עם 100 אלף ש"ח במזומן יגיע לדירה רק בפרויקטים של מחיר למשתכן. הוא הציע להפנות את חוק עידוד השקעות הון לדיור להשכרה. בכיוון אחר, השמאי ירון ספקטור קרא לבטל את מס הרכישה המוגדל על דירה שנייה כדי לעודד חזרה לשוק, וחן שרייבר, נשיא לשכת רואי החשבון, הציע להוריד את המס מ-8% ל-5%. כל אלה הם עמדות של דוברים בכנס, לא שינוי מדיניות. הרחבנו על ההצעה למס רכישה מופחת למשקיעים שמשכירים לטווח ארוך.
5. ריבית: לא לחכות להורדה
חן שרייבר העריך שאין לצפות להורדות ריבית בתקופה הקרובה, ושלא יהיו שינויי ריבית ב-2027. לדבריו, ההחלטה של הנגיד באוקטובר להשאיר את הריבית ללא שינוי הייתה נכונה. ההחלטה הבאה של בנק ישראל צפויה ב-23.11.2026, וזו הערכה אישית של דובר, לא תחזית רשמית.
מה זה אומר עבורכם
| אתם | מה לקחת מהכנס |
|---|---|
| בעלי דירה בבניין שמיועד לפינוי-בינוי | לבקש מהנציגות או מעורך הדין את הדו"ח הכלכלי (דו"ח אפס) המעודכן, ולשאול מה קורה לפרויקט אם המחירים לא יעלו. תמורה שנראתה ודאית לפני שנתיים לא בהכרח מחזיקה היום. |
| בעלי דירה בבניין עם תוכנית מאושרת | לבדוק אם יש לתוכנית פתרון תשתיות ומה הצעד הבא להיתר. "אושרה" ו"נבנית" הם שני דברים שונים. |
| קונים של דירה חדשה | שוק עם מלאי גדול נותן כוח מיקוח. כדאי להשוות בין מבצעי מימון להנחה במחיר, כפי שהסברנו בכתבה על המלאי הלא מכור ושווי המבצעים. |
| משקיעים | לבנות על המיסוי הקיים ועל ריבית יציבה, לא על הצעות שנאמרו בכנס. מס רכישה, היטל השבחה וריבית עדיין לא השתנו. |
שאלות נפוצות
האם היטל ההשבחה בפינוי-בינוי יוחלף במס על מכירות היזם?
לא בשלב זה. לפי יו"ר המועצה הארצית, ההצעה נמצאת בבחינה ראשונית. לא נקבע שיעור ולא נקבע מועד, והנושא צפוי לעבור לממשלה הבאה.
מה המשמעות של 1.3 מיליון יחידות דיור "תקועות"?
לפי מנכ"ל מינהל התכנון, אלה יחידות דיור בהתחדשות עירונית שכבר אושרו בתוכניות, אבל לא יכולות לצאת לביצוע כי אין להן תשתיות מים, ביוב, חשמל ודרכים מספיקות.
האם הפרויקט בבניין שלי בסכנה?
זה תלוי בכלכליות של הפרויקט הספציפי. הדרך לבדוק היא לבקש את הדו"ח הכלכלי המעודכן ולהתייעץ עם עורך הדין ועם השמאי שמייצגים את הבעלים, לא את היזם.
מקורות
- מרכז הנדל"ן, מערכת, "כרמל שאמה: אם השוק ימשיך לרדת, 90% מתוכניות ההתחדשות אפשר יהיה לתלות על הקיר", 06.11.2026.
- מרכז הנדל"ן, רנית נחום-הלוי, המדינה בוחנת החלפת היטלי השבחה בפינוי-בינוי במס על מכירות היזם, 05.11.2026.
- ביזפורטל, עוזי גרסטמן, "1.3 מיליון יחידות דיור בהתחדשות תקועות בגלל תשתיות", 05.11.2026.
בהכנת הכתבה נעשה שימוש בכלי AI. התוכן נערך ואומת על ידי המערכת.
